두달에 한 번씩 발간되어
오던 [오늘의 부동산]이 이 달부터 '월간 유타'의
[부동산 정보]라는 고정 칼럼으로 자리를 옮기게
되었습니다.
먼저 {월간 유타}의 창간을 축하하며 이 잡지가
유타주 한인들에게 진정으로 필요한 정보지가 될
수 있기를 바라고 {월간 유타}와 함께 한인사회가
더욱 번영되어지기를 기대합니다.
부동산 전문인 박 공 수
이번 호에는 '부동산 용어 코너'로서 리스팅(Listing)에 관한 내용입니다.
리스팅 (Listing)
리스팅은 주인이 부동산업자 (대리인, 브로커)를 고용하여 자기 비지니스나 집을 자신을 대신하여 팔게 하는 중개 위탁계약이다. 그러므로 대리인은 대리인과 주인 사이의 특수한 관계에 대한 법규와 실재를 잘 이해하고 충실하게 지켜야 한다.
리스팅 계약서 안에는 가격과 기간 (대개는 6개월), 커미션 액수 등이 기재되는데 대리인과의 계약 형 태와 방법은 다음의 4가지로 요약된다.
1. 독점중개 위탁계약 (Exclusive Right to Sell Listing)
어느 특정한 브로커를 선정하여 일정기간동안 (대개 6개월) 그 브로커가 주인이 팔고자 하는 물건을 독점적으로 팔 수 있는 권리를 갖도록 하는 계약이다. 이 계약 방법은 계약 기간에는 혹시 주인이 직접 팔거나 파는 것을 중단해도 이미 정해 놓은 커미션을 지불해야 한다. 다른 브로커가 거래에 개입을 할 경우 항상 독점권을 가진 브로커를 통해서만 가능하다.
언뜻 보면 주인에게 아주 불리한 계약인 것 같은데 실재로는 이 계약 방법이 가장 효과적으로 이용되 고 있으며 그 장단점은 다음과 같다.
장점으로는 먼저 독점권을 가진 브로커는 리스팅에 대한 안정감이 있기 때문에 자신의 경비로 열심히 광고도 하고 가능한 한 좋은 가격과 조건으로 거래가 이루어지도록 최선을 다하며 다른 브로커들에게 리 스팅을 빼앗길 염려가 없기 때문에 많은 브로커들이 네트웍을 충분히 이용한다.
단점으로는 주인 쪽에서는 무능한 브로커에게 장기간 독점권을 주었을 경우 큰 손해를 보게 된다. 회 사 이름 큰 것만 보고 독점 리스팅을 줄 것이 아니라 개개인의 능력과 전문성을 고려해서 리스팅을 맡겨 야 한다.
2. 전속중개 위탁계약 (Exclusive Agency Listing)
전항과 같이 브로커는 한사람을 고용하지만 주인이 직접 팔 때는 커미션을 주지 않는 리스팅이다. 대 개는 주인이 상당기간동안 직접 팔려다가 실패한 경우 브로커를 개입시키는 경우가 많아 별로 환영받지 못하는 리스팅이다.
경우에 따라서는 손님들과 주인이 짜고 브로커를 기만할 수도 있다. 브로커가 광고한 것을 보고 주인 과 직접 거래하여 브로커를 따돌리거나 브로커를 통해서 거래가 시작되었으나 조건이 서로 맞지 않아 성 사되지 않을 경우 주인과 구매자가 이후에 서로 만나 거래를 성사시키는 경우도 있다.
그러므로 이 계약은 브로커들은 계약 기간동안 언급되었던 손님들의 이름을 등록해 놓고 계약이 끝난 후 몇 개월 이내로 그 손님들과의 계약이 이루어 졌을 경우 커미션을 지불하기로 하는 조항을 넣는 것이 보통이다.
3. 공개 위탁계약 (Open Listing)
계약기간은 없고 주인의 조건과 가격과 커미션의 액수만을 정한다. 많은 브로커들이 경쟁하기 때문에 공개 리스팅의 겨우 브로커들이 별로 신경을 쓰지 않는다.
4. 네트 리스팅 (Net Listing)
커미션은 브로커가 얼마를 가져가던지 상관없이 주인이 네트로 얼마를 받을 수 있도록 팔아 달라고 하 는 리스팅이다.
하지만 이 계약은 유타주에서는 금지되어 있다. 광고나 선전을 할 때 브로커가 커미션을 얼마나 더 부 가하여야 하는지 그 기준이 없어 자칫하면 손님에게 사기꾼이라는 소리를 듣게 된다.
참고로 멀타이 리스팅 서비스라는 것이 있는데 미국 전 지역 부동산 협회가 각 브로커들의 리스팅을 한군데로 모아 컴퓨터 시스템을 통해 다른 브로커들에게 선전하고 거래가 이루어지면 그 커미션을 반반 씩 나눈다.
적정 주택 판매가격은 어떻게 정해지나?
주택을 사고 팔 때 무엇이 적정 가격일까?
집을 팔려는 사람은 가능한 한 최고의 가격을 받으려고 하고, 집을 사려는 사람은 최저의 가격을 주고 사려고 한 다. 결국 매매는 서로가 일정한 가격에 동의 할 때 이루어진다.
돈을 빌려주는 은행이나, 감정사, 혹은 부동산을 매매하는 부동산업자들은 소위 말하는 "적정 시장 가격"을 이용 한다. 적정 시장 가격이란, 거래 대상의 주택을 사고자 하는 사람이나 판매자 양측이 모두 그 주택에 관하여 충분 한 정보를 가지고, 어느 쪽도 시간이나 다른 요소로 결정을 하는데 영향을 받지 않는 가운데, 사려는 사람과 파는 사람이 기꺼이 동의 할 수 있는 가격을 말한다.
부동산 감정 방법에는 크게 세 가지
방법이 있는 데
1. 시장비교 방법 (Market Comparison
Approach)
2. 원가 산출 방법 (Cost Approach)
3. 수입 기준 방법 (Income Approach) 이다.
감정사들은 대게 이 세 가지를 다 이용하여 부동산의 가치를 분석하지만 그 용도에 따라서 사용 방법의 차이를 가져온다. 단독 주택이나 콘도의 경우 시장비교 방법을 주로 사용하는데, 그 방법은 최근에 거래된 비슷한 부동산 의 판매 가격과 조건들을 수집 분석하여 부동산의 가격을 산출하는 방법이다.
시장비교 방법인 경우 실제로 팔린 주택 값으로 비교를 해야지, 현재 시장에 내놓은 가격을 사용해서는 안된다. 이미 팔린 집들은 판매자와 구입자 상호간의 동의가 이루어졌지만, 현재 시장에 나와 있는 주택 값은 팔려는 사람 이 일방적으로 정해놓은 것이기 때문에 가격이 그만큼 될 수가 있다는 가능성을 보일 뿐, 적정거래 가격으로 간주 하기는 곤란하다. 또한 최근에 팔린 비슷한 집일지라도 그 안에 있는 여러 가지 부속품들의 질과 양을 잘 고려해 야 한다.
주택 구입자들은 비슷한 부동산이 한 동네에 있을 때 대게 싼 것을 선택한다. 만약 일정한 계약금을 지불한 상 태라고, 다른 집이 비슷한 조건에서 가격의 차이가 있을 땐, 계약금을 포기하고서도 싼 집을 재계약한다. 주택이 시장에 나와 오랜 시간 동안 팔리지 않는 경우 가장 흔한 원인은 판매 가격이 높은데 있다. 현재 유타의 경우 적 정 가격으로 내놓은 집들의 98.1 %가 집을 내놓은 후 1개월 이내로 판매가 거래되고 있다.
주택 융자의 종류
주택 구입시 융자는
1. 재래식 융자 (Conventional Loan)와
2. 정부 융자 (Government Loan)로
크게 두 가지로 나누어진다. 재래식인 경우
대개 은행이나, 저축융자회사, 혹은 크고 작은
주식회사들이 채무자의 신용, 능력, 담보가치
등을 자체 심사해서 돈을 융자해 주고, 정부
융자로서는 F.H.A. 융자와 VA 융자가 있는데,
후자의 VA 융자는 일정한 자격을 가진 제대
군인이나 현역 군인을 위한 융자이고, 후자의
F.H.A.는 연방주택청(F H A)이 보험회사의 역할을
하면서 각 금융기관에게 융자자들의 보증인
역할을 한다.
1) 재래식 융자 (Conventional Loan)
재래식 융자의 자격은 소득액, 신용도, 그리고 사려는 주택의 감정 가치이다. 주택 구입자가 그 주택에 거주하게 되는 경우 감정가격의 95%까지 융자를 받을 수 있고, 거주하지 않을 경우 90%까지만 융자를 받을 수 있다. 융자 금액이 감정가의 80%가 넘을 경우 융자자는 P.M.I.라고 하는 보험을 들어야 한다. 채무자가 융자 금액을 지불할 능력이 없다고 판정될 경우 P.M.I는 채권자에게 지불되지 않은 금액을 지불한다. 보험료는 융자 비율이 커질수록 높아지는데, 지불 방법은 월부 혹은 1년치 일시불 두 가지가 있다.
2) F.H.A. 융자
자격은 재래식 융자와 동일하고, 이 경우엔 반드시 융자자는 구입하는 주택에 거주해야한다. 또한 이 융자는 최 고 융자금액 한도액이 있는데 현재 쏠트레이크 카운티의 경우 단독주택은 융자금액이 $133,000로 한정되어 있다. 재래식 융자의 경우와 마찬가지로 융자자는 융자 보험료를 내게 되는데 그 가격은 전체 융자금의 2.25%이다. 또 한 월부금을 낼 때 같이 지불하는 보험료가 있는데 전체 융자금액의 0.5%를 12개월로 나눈 금액이 된다.
융자자는 이자, 원금, 융자보험, 그리고 재산세를 포함한 금액이 전체 소득의 29%를 넘길 수 없고, 장기 부채(10 개월 이상)를 포함한 지출액은 전체 소득의 41%를 넘길 수 없다. 유타주에서는 주 주택처에서 채권을 팔은 예산 으로 F.H.A. 규정에 따라 융자를 해 주는데 그 한도액은 F.H.A.와 시기에 따라 다르고, 대체로 이자율을 더 낮은 편이다.
3) VA 융자
VA 융자는 181일 이상 군에 복무한 사람이 거주하려는 단독주택에서 4사대 주택을 구입시 융자 가능한 방법이 다. 주택 한도 금액은 $203,000이고, 다운페이먼트가 필요치 않는 융자 방법이다. 하지만 융자자는 계약시 들어가 는 비용은 본인이 부담하는 것과는 상관없이 은행에 저금되어 있어야 한다.
부동산 용어 설명
오퍼 (구입의사 제안) - Offer to Purchase
부동산에서 "오퍼"란 부동산 구입 희망자가 특정한 조건에 사업체나 주택을 사겠다는 뜻을 문서로 만들어 판매 자에게 서면으로서 제시하는 것을 말한다. 오퍼는 계약의사를 표시하는 것이므로, 그 계약 조건들을 정확하게 서술 해야 한다. 주택을 구매하고자 하는 사람이 오퍼를 쓰는 경우 중요한 조건들은 대개 판매 가격, 구입 예정 날짜, 지 불방법, 그리고 주택의 구조나 기능이 문제가 없는 가를 살필 수 있는 조사 항목과 판매자가 오퍼에 대해서 고려할 수 있는 날짜의 제한 등이 보통이다.
오퍼는 구입자나 판매자가 서로 동일한 조건에 수락을 해야만 이, 법적으로 효력이 있는 것이다. 만약, 판매자가 구입자가 제시한 오퍼에 만족을 못할 경우, 판매자는 구입자에게 "재오퍼"를 제시할 수 있다. 이 경우에는 전과는 반대로, 구입자가 일정한 시일동안 재오퍼에 대해서 고려하고, 수락하든지, 거절, 혹은 다시 "재오퍼"를 제시할 수 가 있다.
[오퍼]가 들어왔을 때 알아야 할 사항들
주택 판매자로서 구입자가 오퍼를 제시하는 경우 어떻게 해야하는지 걱정하는 경우가 많다. 구입자가 제시한 구 입가격이 받으려고 내 놓았던 금액보다 많거나 같은 경우엔 걱정할 일이 없지만, 그렇지 않는 경우엔 당연히 고민 이 있게 마련이다. 하지만, 가격만이 중요한 결정 요소만은 아니다. 물론, 모든 조건이 만족스럽다면 최고의 가격 이 당연 고려되어야 하지만, 때때론 낮은 가격이라 할지라도, 구입자가 재정적인 면이나. 신용도에서 다른 사람보다 월등하다든지, 이사 오는 날짜가 더 편리하다면, 그 쪽을 선택하는 것이 올을 일이다. 다음의 몇 가지 사항들은 구 입자로부터 오퍼를 제시받았을 경우 알아두면 크게 도움이 될 것이다.
1) 주택을 판매하는데 목표를 두어야 한다
판매자는 항상 최고의 값을 받고 팔려고 하고, 구입자는 당연 최저의 값을 주고 사려고 한다. 결국, 판매자와 구입자가 가격에 서로 동의 할 때 판매는 이로워지는 것이다. 상대방의 조건이 처음에 맘에 들지 않더라도, 서 로의 간격을 좁혀서 판매가 이루어지는데 목적을 두어야 한다.
2) 구입자의 자격을 파악해야 한다
구입자의 재정조건이 해당 주택을 구입하기에 자격이 되는지를 알아야 한다. 상대방의 부동산업자를 통해서 구입자의 직장, 수입, 부채, 및 다운페이 능력 등을 잘 파악해야지 만, 자격도 되지 않는 구입자에게 계약을 하고 서 한 두달을 낭비하는 경우를 막을 수 있다.
3) 이해 안되는 사항이 있으면 질문을 해야한다.
오퍼엔 부동산 계약에 관한 구체적인 많은 사항들이 나열되어 있다. 때로는 구입자들이 제시하는 여러 가지 조 건들이 따를 수 있는데, 본인이 이해하지 못하는 조항들이 있는 경우엔 반드시 부동산 대리인에게 질문을 해서, 그 답을 얻어야 한다. 본인이 여행 중이라 서류를 검토할 수 없을 경우에 전화 상으로 계약 관계에 관한 사항들 을 토론하는 것은 중요한 사항들을 지나칠 수가 있기 때문에 바람직하지가 않다.
4) 모든 경우를 다 고려해야 한다
오퍼가 제시되면, 판매자는 세 가지 선택이 있다. 오퍼를 수락하든지, 거절하던지, 혹은 더 가까운 조건으로 재오퍼를 제시할 수 있다. 제시된 모든 오퍼들을 다 고려하데, 절대로 한 개 이상의 오퍼에 싸인을 해서는 안된 다. 싸인을 양쪽으로 할 경우 커미션을 이중으로 지출하거나, 법정으로 가야할 경우도 생길 수 있다. 아무리 마 음에 안 드는 오퍼라 할지라도, 상대방이 그냥 소위말해서 "찔러보는" 오퍼가 아닌 이상 생각해두었던 가격으로 재오퍼를 하는 것이 바람직하다.
5) 신속히 답해야 한다
구입자가 오퍼를 제시하는 경우엔 대부분이 주택을 구입하고 싶어하는 충동을 느낄 때다. 하지만 그 느낌은 변할 수 있다. 재오퍼를 제시할 경우라도 신속히 답을 해주어야 한다. 주택을 정말 판매할 의도라면, 절대 시간을 늦추 어서는 안된다. 꼭 받고 싶은 가격이 있다면, 상대방과 대화를 계속하면서, 그 폭을 줄이는 것이 바람직하다. 대부 분의 경우 재오퍼가 두 서너번 정도 교환하는 것은 통례이다.
6) 부동산 중개인을 신뢰해야 한다.
부동산 중개인은 법적으로 아무리 낮은 가격의 오퍼라도 모든 오퍼를 판매자에게 제시하게 되어 있다. 부동산 중개인은 판매자의 의도를 최고로 중요하게 생각하고 있고, 사실 중개인 입장에서 최고의 가격을 받아야 더 많은 수입을 기대할 수 있기 때문에, 판매자와 같은 관심을 가지고 있다. 반면에 또한 중개인은 구입자의 사항을 잘 파 악하고 있기 때문에 적절한 가격을 추천할 수도 있다.
7) "조미료"를 잘 사용해야 한다
상대방과 가격이 거의 가까워질 때, 조금 더 가격을 받기 위해선 "조미료"를 잘 사용해야 한다. 판매가격에 커튼 이라든지, 소파, 잔디 깎는 기계, 혹은 어린이 놀이터 세트 등, 무엇이든지 남에게 거저 줄 수 있는 것들을 끼어서 줌으로서, 구입자들은 조금 더 비싼 가격을 쉽게 결정할 수가 있다. 사정이 된다면, 판매 가격의 어느 정도를 월부 로 받는다든지, 몰게지회사 비용을 부담하는 방법도 있을 수 있다.
8) 모든 "조건"들을 충족시켜야 한다.
계약서 안에는 조심스럽게 다뤄야 할 많은 조건들이 달려있다. 융자를 한다든지, 주택을 조사하는 것들은 기본이 고, 때로는 구입자가 살고 있는 집을 팔아야 하는 등, 여러 가지 다른 조건들이 붙을 수 있다. 모든 계약 조건들은 하나 하나 충족되어야 한다. 각 조건들이 충족될 때는 쌍방이 서면에 싸인을 하여 오해가 없도록 하는 것이 좋다.
무엇보다도 중요한 것은 인내심을 가지고, 긍정적인 마음 자세를 유지하는 것이다. 작은 일에 감정이 상하여 일을 어렵게 끌고 가다간, 그 조금 만한 것 때문에 계약 전체가 무효로 되는 경우가 있다. 때론, 작은 것을 잃고 큰 것을 얻겠다는 태도도 바람직할 수 있겠다.
재 융 자
정부 기관 혹은 일반은행에서 상업융자나 주택융자를 받았는데, 이자율 하락 등의 사유로 기간을 변경하거나, 과 거의 융자를 갚고 다시 융자를 받아 이자율을 낮추는 경우를 재융자라고 한다. 1996년도 일사분기 이후로 주택 융자 이자율이 상향세를 보이다가 최근 대통령 선거를 기해서 다시 이자율이 하강세를 보여, 현재 30년 고정이자율 이 연이율 8% 이하를 기록하고 있다.
재융자를 하는 경우에도 융자자의 신용기록 조사, 세금보고서, 지출명세서, 재산목록, 부동산 보증보험, 수입확인 서 등, 대부분의 서류를 제출해야 한다. 또한 기존주택의 감정가격에 의해서도 재융자의 가격이 달라진다.
재융자는 일반적으로 현재 자기가 지불하는 이자율보다 2% 이상 낮아야 가치가 있다고 한다. 사실 재융자를 할 때 여러 가지 비용을 빼놓고 나면, 2%이상 이자율이 낮지 않으면 실질적으로 도움이 되기 힘들다.
재융자시에 가장 흔한 실수는 융자의 제반비용이 통례보다 훨씬 높은 비용을 부담하는 것이다. 수수료, 서류정 리비, 보험, 브로커 비용 이외에도 다른 비용들을 주시해야 한다. 전체 융자 기간동안 지출되는 총금액과 모든 비 용을 통틀어서 융자 비용이라 한다. 재융자신청시엔 융자시 들어가는 모든 수수료에 대한 항목과 내용에 대한 명 세서를 요구해야 한다, 재융자시에는 모든 융자수수료를 선불로 요구한다.
융자를 받을 때는 가능한 한 장기로 해두는 것이 좋다. 이자가 낮은 융자일수록 다른 수수료가 많이 요구 될 수 있으니 특히 조심해야 한다. 재융자시에는 기존 융자금을 미리 지불하는데 요구되는 수수료를 지불하는 가를 알아야하고, 융자만기 이전에 미리 지불해야 하는 수수료도 고려되어야 한다.
SBA 융자
신규사업, 기존사업, 기계설비, 무역, 재고구입 등, 운영비를 위한 자금의 필요성 때문에 1953년부터, 미 중소기업 체 (Small Business Administration) 에서 융자를 제공하고 있다. 한동안은 시민권자에 한정되어 있었으나, 지금은 영주권자도 같은 융자 혜택을 받을 수 있다.
중소기업의 정의는 일반적으로 소매상인 경우 1년 총판매량이 $5,000,000 - 21,000,000 이하이고, 생산업체 혹은 도매상은 고용인이 500 - 1,500 이하이다.
서비스업체는 $5,000,000 - 20,000,000 이하, 건축업은 $17,000,000 이하인데 업종에 따라 차이가 있다.
SBA에서 제공하는 일반적인 최고 융자 액수는 $500,000정도이지만, SBA에서 일반 융자 기관에 보증을 할 때는 사업체에 따라 $750,000까지 가능하다. 융자 상환 기간은 일반적으로 1-25년 사이인데, 단 사업체 운영경비에 대 한 융자는 7년으로 한정 되어있다.
신규사업체인 경우 자기 자본금이 30% 이상 투자되어야 하지만, 기존업체인 경우엔 총금액의 10% 이상 투자되 는 경우엔 가능하다. 이자율은 연방준비은행 이자율 (Prime Rate) 보다 2-3% 높다.
심사 기간은 보통 2-3주 소요되지만, SBA에 직접 신청하는 경우엔 은행의 심사과정과 비슷한 심사를 SBA에서 하기 때문에 보통 2개월 정도의 기간이 요구된다.
SBA 신청방법
SBA를 신청하는 방법으로는 첫째, SBA 융자를 취급하는 일반 은행을 통해 신청하는 것과, 둘째, SBA에 직접 신청하는 방법이 있다. 모든 은행이 SBA 융자를 다 취급하는 것이 아니고, SBA에서 지정한 은행만이 이 융자를 취급한다.
일반 은행 융자담당 계원에게 문의하면 SBA 융자에 대한 취급 여부가 확인된다. SBA에 문의하면 융자업를 취 급하는 은행 명단을 제공해준다. 은행융자 담당자에게 사업계획과 융자 금액을 얘기하고 서류를 작성해 신청하면 은행의 융자 담당 심사위원을 거쳐 SBA에 통보된다. SBA에서는 은행융자의 80% - 90%의 융자 보증을 서 주고 있어서, 보통 은행 융자 위원회를 통과하면 융자가 가능하다 볼 수 있다.
SBA의 융자 서류는 복잡하고, 일이 많은데, 신청자로부터 자료를 받아 신청서류를 받아 신청을 대행해 주는 알선 업자도 있다. 서류 대행업자들의 수수료는 평균 $600에서 $2,000 정도이다. 경비를 절감하려면 은행으로부터 직 접 도움을 받는 방법도 있고, 또는, 시 당국이나 주정부에서 제공하는 서비스를 받는다면, 실비를 받을 뿐만 아니라 융자까지 직접 대행을 하기 때문에 편리한 점도 있다.
SBA 신청대상 조건
직접 신청 대상은 신체장애자나 그들을 위한 비영리단체, 규모가 작은 사업체나 산업체를 구입하는 회사, 이익배당 을 위한 중소기업체에 한한다. SBA에서 직접 융자를 제공하면 일반은행 이자보다 이자율이 저렴하다. 일반 융자 기관에서 융자받을 수 없을 경우에 직접 융자를 신청할 수 있다. 일반 은행을 통해 융자를 받으면, 은행이 이익금, 서류 신청비, 융자 수수료 등의 잡부금을 받아 대개 SBA보다 이자율이 2% 더 높다. 직접 신청할 경우에 2개 이 상 은행의 융자 불가 확인서를 요구하기도 한다.