집수리 판매 (Fix-up)
유타에서 많은 사람들이 헌 집을 사서 수리를 하여 집을 다시 판다. 하지만, 집을 수리하는 기술이나 용기만 믿 고 오래된 건물을 구입하는 것은 여러 가지 위험부담을 수반하게 된다. 집 수리는 많은 시간과 비용이 소요된다. 가장 궁국적인 목표인 이득을 남기는 것에 문제가 없으려면 주택을 구입하기 전에 부동산 업자와 수리 후 예상되 는 판매 가격을 미리 상의 해야 한다.
실제로 주택의 공간은 변화를 주지않고, 실내만 편리하게 변경하는 경우, 부동산의 가치를 바꾸긴 힘들다. 편리하 다는 것은 대개 주관적일 경우가 많고, 사람에 따라서 생각이 다르기 때문에 그 이유로서 주택가격을 인상하는 것 은 현실적이지 못하다. 주택가격이 형성될 때 당연 주위의 다른 집들과 비교를 하는데 가장 절대적인 것은 총 주택 의 면적이다.
주택의 증축은 부동산의 기능적인 측면에 볼 때, 휠씬 좋은 가치를 나타낼 수 있을 때에만 해야 한다. 주택의 증축 에 투자한 금액을 주택 판매시 다 회수하기란 그렇게 쉽지가 않다. 기존주택을 증축했을 때는 주택면적이 넓어지기 때문에 그에 따른 가격 상승이 가능하지만, 무작정 대지 평수가 다른 집보다 조금 넓다고 해서 가격을 올릴 수는 없다.
주택 선정요령
1) 사려고 하는 주택의 지역 전체가
낙후되어 있으면, 의미가 없다.
낙후된 지역에는 아무리 투자를 해서
개조를 한다 할지라도, 인근 주택들 보다 더 많은
가격을 받기엔 힘이든다. 단지 같은 가격이라면
구입자들이 더 선호할 수는 있지만, 투자한
금액을 건지기란 쉽지가 않다.
2) 수리시엔 새 주택이나 모델을 참조하면
휠씬 유리하다.
최근 주택들의 건축자재, 배열, 벽지, 가구
등, 앞으로의 추세를 이해할 수 있다. 또한,
수리하려는 헌집의 외부 건 축 모양이 주변의 새
주택들과 비슷할 수 있으면 더욱 좋다.
3) 주택을 구입하기전에 건축과에 가서 현
건축법규상 주택의 위치 변경, 도로, 건물용도,
혹은 그 외의 다른 문 제점들이 있는지 상세히
확인 하는 것이 좋다. 가장 중요한 것은 건물의
용도 허가 문제이다.
수년 전에 건물 주인이 어떠한 지역을
특정한 사업 목적으로 상업용으로 변경해
놓았는데, 이제 다른 사람이 그 건 물을 구입해서
그와 비슷한 다른 사업 목적으로 용도 변경을
했을 경우 거절당하는 경우가 있다. 또한 용도
변경이 가능할지라도 건축규정의 변화로 인해
여러 다른 조건들이 첨가 될 수 있음으로 미리
조사하는 것이 바람직하다.
4) 구입하기 전에 위치, 수리할 내용과
견적서, 현금 지출과 예산을 미리 맞춰 보아야
한다. 또한 수리시의 기술 적인 문제들도
파악해야 한다.
현 유타주의 경우엔 자재값이 상승하는
시기임으로, 넉넉한 예산을 계획하지 않는다면
도중에 비용 부족으로 공사 를 중단해야하는
경우도 생길 수 있다.
5) 필요한 건축 자재의 구입처를 사전에
미리 파악해야 한다.
유타의 경우엔 지역에 따라서 필요한
건축자재를 재 때에 구입할 수 없어, 많은 시간과
가격 차이를 초래할 수가 있다.
6) 기술적인 문제가 있을 때는 미리
전문가에게 문의를 해서 시간과 노력을
줄여야한다.
집을 새로 짓는 것과 수리하는 것은
기술면에서 많이 다르다. 많은 경우에 집을
수리할 때가 힘이 더 들 수 있다. 다른 사람을
고용해야 하는 경우엔 고용인 상해 보험이
어떻게 처리되는 것인지를 파악하고, 책임
부담을 확실히 해야한다.
7) 다른 기술자가 건축자재를 구입해
오더라도 항상 지불은 직접 확인하는 것이 좋다.
현 유타엔 많은 건축업자들이 소규모의
가족위주 회사를 운영하고 있어 자금회전이 잘
되지 않는 경우 상식밖의 행위를 하는 경우가
있다. 자재비를 갚지않고 공사를 끝냈을 경우,
건축자재를 판매한 회사 입장에선 주택에 대한
저당 설정을 쉽게 할 수가 있다.
8) 예상 경비는 항상 계획보다 20% 정도는 더 넉넉하게 준비하고 공사를 시작해야한다. 또한 수리가 끝났을 경우 수익은 최소한 20%이상 예상 되어야 한다. 충분한 수익이 예상되지 않는다면, 건물을 구입할 필요가 없다.
하지만 무엇보다도 가장 중요한 것은 건축허가 문제이다. 아직까지는 유타주의 대부분의 시가 건축허가 문제에 있어서 수월한 편이지만, 인구가 급증함에 따라서 공해문제나 이웃 주민협회의 강경 추세로 예상치 않은 문제에 접 하는 경우가 늘고 있다.
한 투자자의 경우를 보면 현실을 실감할 수 있다. 모 투자자는 몇 년 전에 재판매를 목적으로 낡은 주택을 구입 했는데, 주택법규의 변경으로 주택의 내부과 외부를 다 손질해야 했고, 건평도 넓혀야 했다.
건축 수리 허가를 위해 시청을 찾았는데, 이웃 주민협회에서 먼저 허락을 받아 오라고 했다. 대부분은 관할 행정부 건축과에서 건축허가를 하지만, 지역에 따라 주민협회나 공동관리협회가 있으면 협회로 부터 먼저 승낙을 받은 다 음 건축과에 신청서를 제출하게 되어 있는 곳도 있다.
결국 그 투자자는 무려 13 차례의 수정지시가 떨어져 3년이란 기간을 보내게 되었다. 결과적으로 시에서 허락은 했 지만, 주민협회에서 허락해준 기간을 넘겨버려 다시 허가를 맡아야 했는데 허가를 받았을 때엔 수리비용이 없어 결 국 수리를 포기해야 했다.
'97년도 유타 경제 전망
지난 8년동안 유타 경제가 급성장을 보이는 가운데, 경제 전문가들은 1997년도 유타주 경제 전망도 매우 긍정적으로 예상한 다. "키뱅크"의 한 경제 전문가는 유타주의 1997년도 경제 성장률을, 전국에서 3위권 안으로 예상한다.
올 한해도 많은 새로운 직장이 늘어나고, 봉급이 오르고, 또한 주택 금액이 오를 것으로 기대된다. 지난 몇 년전과 차이가 있 다면, 올해 경제 성장률이 종전의 해들에 비해 그 비율이 조금 떨어진다는 것이다.
유타의 경제가 1994년도를 기해 1996년도에 최고의 기록에 달했는데, 1996년도의 경제 성장률 6.2%와 47,000개의 새로운 직장 에 비해 1997년도엔 4.5%의 경제 성장률과 43,000 정도의 새로운 직장이 창출될 것으로 예상된다.
'97년도 유타주 경제의 가장 큰 문제점은, 전문가와 비전문가 모두를 포함해서 전체적으로 노동력의 절대적인 부족이다. 그로 인해 많은 업체들은 타주 노동력을 흡수하기 위해 봉급과 혜택을 증폭시킬 것으로 기대된다.
한편, "마이크론 회사"의 투자 중단에도 불구하고도 96년도의 건축 성장률이 두자리 수를 기록했으며 1997년도엔 "I-15" 확 장 공사, 상업용 건물, 그리고 올림픽에 연관된 건물을 제외한 주택 건축 성장률은 낮아질 것으로 예상된다.
주택가격 면에선 지난 5년동안 거의 두배로 올랐던 주택 금액이 올해엔 5%에서 7%선의 인상이 예상된다. 주택 융자 이자율 은 '97년도에도 계속 낮은 전망이어서 주택 구입자나 자금을 융자해야 하는 자영업자들에겐 유리할 것으로 보인다. 최종적 으로 "인플레이션 율은 1995년도의 4.9%에서 1996년도에 3.9%, 올 1997년도엔 3.5%로 예상한다. (쏠트레이크 트리뷴 자료 인용)
라돈 (Radon) 실험
올해 1월을 기해 미 연방정부 환경청에서는 각 주택 소유자들에게 적절한 "라돈 실험"을 권장하는 라디오 선전을 시작하고 있다. "라돈"은 땅속에 잔재되어 있는 우라늄이나 라듐이 부패할 때 방출되는 방사선이다. 이 방사선은 건물 바닥 기초에 틈이 생겼거나, 벽돌에 금이 나 있거나, 혹은 수도관 등을 통해 실내로 침입할 수가 있다.
환경청에서는 이 "라돈"이 담배 다음으로 가장 많이 폐암을 유발시키는 요인으로 발표했다. 환경청은 또한 미 전국 주택 중에서 10-15% 정도가 "라돈"을 방출할만한 위치의 높이에 주택이 건축되어 있다고 예상하고 있다. "쏠트레이크 카운티"의 지역은 대체로 "라돈" 방출 가능성이 낮은 편이지만, 와사치 산맥의 산을 중심으로 계곡 주위가 대체로 "라돈" 방출 가능성 높은 것으로 나타났다.
"라돈"의 방사량을 검사하는 "라돈 검사"의 결과는 계절이나 날씨에 따라서 차이가 심하다. 일단 "라돈 검사"에 의해 그 반 응이 나타나면, 어느 정도의 "라돈"이 검측될 뿐, 구체적으로 정확한 량을 결론짓기에는 힘이 든다. 보통 지하실의 경우엔 집 안 전체 평균의 두-세배 이상 검출되기 때문에 집에서 낮은 곳에서 검사를 시작하는 것이 바람직하다. 검사 방법으로는 간단 한 단기 검사와 장기 검사, 두 가지로 나누어지는데, 단기인 경우엔 기간은 이틀에서 90일 사이정도 걸리며, 검사를 하기전 12 시간 전에 현관문을 제외한 모든 문과 창문들을 닫아야 한다. 이 검사는 단지, "라돈"의 존재 여부를 결정할 목적으로 사용되 고, 장기 검사의 경우엔 보통 90일에서 1년이 소요되는데, 이 검사를 통해서 평균 방출량을 계산할 수가 있다.
검사 결과가 환경청의 표준 수치를 넘게 되면, 금이 난 곳을 수리한다든지, 실내 공기를 외부로 방출시킬 수 있는 환기 시설 을 설치하는 등 조치를 취해야 한다. 대체로 겨울의 경우 대부분의 공간이 장시간 동안 밀폐되어 있기 때문에 그 검사 수치 가 높은 편이고, 여름의 경우 낮은 편이다. 같은 여름 기간이라 할지라도 습도가 높은 지역이 습도가 낮은 지역보다 검사 수 치가 높게 나타난다. 심지어는 비가 오는 기간의 검사 수치 결과는 평상시 보다 10배 이상 차이를 가져올 수 있다. 또한 바 람의 속도에 따라서도 그 결과가 다를 수 있다.
융자회사를 선정할 때 고려할 사항
건물이나 비즈니스를 구입할 때 대부분의 구입자들은 판매가격이나 조건들에만 신경 쓰느라 융자회사에 관해서는 상당히 관대한 편이다. 주택인 경우 한 융자회사와 관련을 맺으면 15년 내지 30년을 계약하는 것임으로, 융자회사를 잘 선정하는 일 을 절대 소홀히 해서는 안되겠다.
가끔 신문 광고나 집으로 날라 들어오는 선전문구를 보면, 무료 감정이나, 무료 신용조사, 혹은 낮은 이자율 등으로 주택구 입자들의 마음에 호기심을 갖게 한다. 융자회사에 따라서 이자율이 같더라도, 다른 비용이나 조건의 차이로 인해 전체 융자기 간 동안 큰 차이를 가져올 수 있다. 융자라고 하는 것은 이자율 말고도 여러 가지 다른 요소들이 융자의 좋고 나쁨을 갈음질 해준다. 일단 사고자하는 주택의 범위를 정했으면, 총 융자 금액과 기간을 정한 후에 다음의 질문들을 하나 하나 고려해보는 것이 바람직하다.
1. 몇 퍼센트의 이자율을 차지하는가?
이자율에는 두 가지 있다. 대부분의 주택구입들이 최종적으로 융자 회사 서류에 싸인을 하러 갔다가 이미 정해진 이자율보 다 더 높은 이자율에 싸인을 하라는 강요를 받고 당황하게 된다. 우리가 보통 말하는 이자율 말고, APR (Annual Percentage Rate)이라는 것이 있다. APR은 보통 말하는 이자율에 융자를 얻는데 드는 모든 비용을 포함해서 일년을 기준으로 계산한 수 치를 말한다.
정부는 모든 융자회사들에게 이 수치를 융자자가 싸인하기 전에 알려주게 되어 있다. A 융자회사의 이자율이 B융자회사의 이자율 보다 더 낮을지라도 A회사의 APR이 더 높은 경우엔 오히려 전체 비용이 더 비싼 경우가 된다. 어떤 회사들은 낮은 이자율로 광고를 해놓고 다른 숨은 비용들을 높여 결국 전체적으로 오히려 평균 보다 더 높은 비용을 치르게 한다.
2. 포인트 (Points)
1 포인트란 전체 융자 금액의 1%를 말한다. 보통 융자회사들은 이자 소득을 높이기 위해 융자자들에게 포인트를 물린다. 다시 말해 이자율을 낮게 해주는 조건으로 융자자들은 현금을 일시불로 지급하는 격이 되는 것이다. 회사에 따라서 포인트의 비용은 아주 다르다. 예를 들어 어느 회사의 $100,000에 대한 현 이자율이 8.5%라면, 융자자의 이자율을 7.5%로 낮추어 주는 조건으로 그에 대한 비용을 전체 융자금액의 1.5%를 물린다면 그 비용은 $1,500이 되는 것이다. 비용 명세서에는 디스카운트 포인트라는 항목에 $1,500이 추가되게 된다.
3. 일반적인 비용
총비용에는 두 가지가 있다. 융자회사가 부담시키는 비용이 있고, 또 계약을 종결할 때 드는 비용 (Closing Cost)이 따로 있 다. 융자 회사가 부담시키는 비용에는 대부분 서류 접수비, 융자 소개비, 서류 점검 혹은 검토비, 또한 세금에 관련된 작업비 등등이 있다. 회사에 따라서 각 비용을 세분화시키는 경우도 있고 일괄적으로 한데 묶는 경우고 있다.
계약에 관련된 비용으로는 주택감정비, 신용조사비, 보험료, PMI (차후 설명), 주택 소유자 보험 등이 포함되어 있다. 어떤 융자회사인 경우엔 낮은 이자율로 선정을 한 후 위에서 말한 비용들을 높여 그 차이를 보충시키는 경우도 있다. 서류에 싸인 을 하기 전에 비용에 어떤 항목들이 포함되어 있는지 미리 다짐을 받아야 한다.
4. 이자율 동결 조건 (Lock-In)
때때로 이자율이 매 주마다 자주 변동되는 경우가 있다. 낮은 이자율을 보고 서류를 접수했는데 막상 계약 일에 가보니 이 자율이 상승하여 높은 이자율에 싸인을 해야 하는 경우가 있다. 반면에 어떤 이자율을 미리 동결시켜 놓았는데 막상 싸인할 시기쯤 가서 오히려 이자율이 하락하는 경우도 있다.
회사마다 미리 이자율을 동결시킬 수 있는 기간과 비용이 다르다. 보통 서류를 접수해서 융자가 끝나는 시기가 2주에서 심 지어는 2달까지 갈 수가 있다. 이자율을 동결시킬 수 있는 기간도 1주에서 3개월까지 갈 수도 있다. 보통 이자율을 미리 동 결시키는데 드는 비용은 0%에서 1%까지 차지하는데 요즘 대부분의 회사들은 거의 비용을 부담시키지 않는 추세에 있다.
5. 융자가 승인될 때까지의 기간
융자가 승인될 때까지의 기간은 융자회사나 융자 종류에 따라서 큰 차이가 있다. 우선 융자의 승인 여부를 결정하는 사람 의 손에 최종 서류가 들어가기 전에 모든 준비작업이 끝이 나야하는데, 그 준비 작업이 보통 2-3주 걸리고, 일단 준비작업이 끝이 나면, 회사에 따라서 조금씩은 다르지만 대개 10일 이내로 승인 여부가 결정된다. 시간적으로 쫓기는 경우엔 사전에 협 조 하에서 기간을 단축할 수 있도록 미리 상의를 할 필요가 있다.
6. PMI (융자 보험)
융자자의 현금 다운페이 (Downpayment)가 전체 구입가격의 20% 미만인 경우엔, 융자자에게 불상사가 생겨 계약된 월부금 을 책임질 수 없을 경우 융자회사가 융자금을 보호받을 수 있는 보험을 들어야한다. 어떤 융자회사의 경우엔 첫해의 보험료 를 융자금액에 포함시켜 주는 경우가 있는 데, 현금 다운페이가 부족한 경우엔 큰 도움이 된다.
7. 선지불 벌금제 (Premayment Penalty)
대부분의 경우, 미리 서면으로 융자 회사에게 알리면 집을 팔거나 재융자를 하고 나서 융자금액을 갚게 되면 그에 대한 벌 금이 없다. 하지만 어떤 회사의 경우엔 첫 3년에서 5년 혹은 7년까지도 미리 잔액을 지불하는 경우 많은 벌금을 물리는 경우 가 있다. 계약을 종결하기 전에 선 지불 벌금 제가 있는지 없는지 확인을 하고, 이에 맞추어 집을 파는 시기나 재융자를 하는 시기를 잘 선정해야 할 것이다.
주택을 결정하는 만큼 융자회사를 선정하는 것도 쉬운 일이 아니다. 주택을 구입한다는 흥분 때문에 융자회사와의 자세한 사항들을 소홀히 한다면 살아가는 동안에 두고두고 후회할 수가 있다. 융자란 "낮은 이자율"이 전부가 아닐뿐더러, 위에서 언 급한 사항에 더불어 융자회사의 평판을 잘 파악한 다음 일을 시작해야 할 것이다.
언젠가 필자가 주택을 파는데 있어서 적정 가격으로 주택을 시장에 내놓는 것이 중요하다는 글을 쓴 적이 있다. 주 택을 파는데 있어서 가격이 아주 중요하기 때문에 그에 대한 구체적인 요소들을 조금 더 상세히 다르고자 한다.
주택을 파는데 있어서 왜 적정 가격이 중요한가?
사람들은 누구나 내가 살고 있는 집이 내겐 소중하고, 다른 사람들의 집에 비해서 많은 잇점을 소유하고 있다고 믿 기가 쉽기 때문에 더 높은 가격을 받고 싶어하는 경향이 있다. 정확한 분석이 없이 많은 주택 판매자들이 봄이 되면 '내가 얼마만 받을 수 있으면 내 집을 팔겠다'는 심정으로 집을 내놓곤 한다. 어느새 유타의 주택 경기는 주택 구입자 들의 수보다는 주택 판매자의 수가 더 많게 되었다. 다시 말해서, 주택 구입자들이 조금 더 자기가 유리한대로 집을 살 수 있는 분위기가 조성되었다는 것이다.
아직도 주택의 가격은 상승하고 있지만, 그 동안 많은 새집들의 건축으로 인해 주택 구입자들의 입장에선 선택의 범위 가 훨씬 넓어진 셈이다. 이러한 상황에선 주택구입자의 경우엔 더 바람직한 상황이 되었지만, 주택 판매자의 경우엔 판 매가격에 아주 신경을 써야할 것이다.
주택의 가격엔 세 가지로 분석될 수 있다.
첫째는 적정가격, 다시 말해서 많은 사람들이 보편적으로 긍정할 수 있는 금액이다. 대체로 적정가격으로 집을 내놓았 을 때 가장 많은 사람들이 관심을 가지고 적당한 시기에 집을 팔 수 있는 여건을 조성할 수 있게 된다.
둘째는 적정 가격보다는 낮은 가격을 생각할 수 있다. 아마 순식간의 많은 "오퍼"를 받게 될 것이다. 한지만, 투자의 입장에서 많은 돈을 잃어야 하기 때문에 바람직하지는 않을 것이다.
마지막으로 시세보다 높은 가격을 선정하는 경우인데 이 것이 가장 위험한 상황으로 돌입하게 된다. 우선 집에 관심을 가질 사람의 수가 현저하게 줄어들고, 시간이 흐름에 따라서 상황이 급해지면 가격을 내려야 할 경우가 되면 이미 많 은 좋은 구입자들을 놓치게 된다.
어떻게 적정가격을 선정할 수 있나?
주택을 판매하기 전에 약 $300-350 정도 소비해서 정식 감정사에게 의뢰하는 것이 가장 가깝게 주택 판매 시세를 확 인 할 수 있지만, 다음의 간략한 방법을 염두 하면 쉽게 가격을 측정할 수가 있다.
1. 최근에 내집 주위에서 판매된 주택의 정보를 조사하여 팔고자 하는 내집과 비교를 한다. 이 경우 있어서 대부분 의 사람들은 자기 집의 조건들엔 상당히 관대히 하는 경향이 있기 때문에 객관적으로 잘 판단해야 한다.
2. 비교 대상이 되는 주택과 내 집과 비교해서 특별히 내 집에 더 있는 기능들과 반대로 비교 대상의 주택에 더 있 는 기능 등을 나열한다. 예를 들자면, 화장실이 하나 더 있다든지, 차고가 하나 더 많다든지, 혹은 잔디밭에 자동 시설 이 되어 있나하는 등이다. 이상의 차이를 건축비로 환산하여 가격을 조정한다.
3. 마지막으로 고장난 곳이나 수리가 미비 된 곳이 있으면 그 경비를 위에서 조정된 금액에서 제한다.
적정가격이란 현재 시장가격의 5%이내의 차이의 가격을 말하는데, 대부분의 부동산 전문가들은 컴퓨터 프로그램으로 쉽게 그 가격을 선정해 낼 수가 있다. 만약, 판매금액이 시장가격의 5%이상으로 선정되었을 경우 다음의 결과들을 고려하지 않으면 안된다.
1) 구입자들이 비싸게 나온 집을 구경하지 않으려 하고, 설령 구경한다 치더라도 구입자들이 진정 사려고 하는 집 의 비교 대상으로만 사용한다. 주위에 더 싸고 같은 수준의 집이 있다면 오히려 구입자로 하여금 그 싼 집을 쉽게 선 정할 수 있는 동기 부여가 되는 셈이다.
2) 때론 집을 비싸게 내놓고 좋은 사람이 나타나면 깎아 줘야지 하는 경우가 있지만, 많은 사람들이 자기가 구입할 수 있는 주택금액을 정하고 집들을 보기 때문에 그 가격이상의 집들을 보지 않으려는 경향이 있다. 그 이유로 인해 가능성이 있는 많은 구입자들이 그 집을 볼 수 있는 기회를 놓치게 된다.
3) 설사 어떤 구입자가 비싸게 나온 집을 아주 맘에 들어해 산다는 결정을 내린다 할 지라도 그 구입자가 융자를 얻는데 어려움이 있다. 만약 주택 평가 가격이 계약 가격보다 낮을 경우엔 융자 회사가 융자를 거절할 것이다.
4) 만약 비싸게 나온 집이 계속해서 팔리지 않는 다면, 보통 구입자들이 "혹시 그 집에 무슨 문제가 있지 않나" 하 고 의아심을 갖게 한다.
5) 시간이 흘러 그 집을 팔게 되더라도, 그 동안 기다리는 동안에 더 많은 이자를 지불하게 되고, 결국 시간이 지나 전반적인 시세의 올림에 따라서 가격을 받게 되는 셈이다.
가격이 시세 보다 낮은 경우엔 훨씬 빨리 주택을 팔 수 있다는 장점은 있지만, 금전적으로 손해를 보게 된다. 시간이 촉박하여 급하게 된 사항이 아니라면 바람직하다고 볼 수가 없겠다. 부동산 판매에 있어서 가장 효과적인 것은 적당 시세의 가격으로 시장에 내 놓았을 때 최대의 금전적인 효과를 볼 수 있음을 이해해야 하겠다.
실내 공기 오염 주위
현재 유타주의 인구가 급증하고 산업이 급성장 함에 따라서 공기 오염도 심각할 만큼 문제가 되고 있다. 공기 오염 에 대한 방책으로서 주정부나 연방 정부가 여러 가지 대책을 마련하고 있지만 우리의 많은 시간이 소비되는 실내의 공기 오염도 방치할 수 없는 요소가 되었다.
오염 전문가들에 의하면 실외 오염이 집의 틈새나 유리창으로 통해 실내로 투입하게 되는데 실내의 오염상태는 실외 의 오염 수치의 80% 수준에 달한다고 한다. 놀랄만한 사실은 집안에서 쓰는 가스 스토브나 벽난로, 혹은 흡연 등의 영향으로 실내 공기 오염 수치가 실외 공기 오염 수치 보다 오히려 높을 수 있다는 것이다.
특히 멕시코 음식이나 한국 음식 중에도 불고기의 경우에는 요리를 할 때 고기와 양파 등을 불에 빠른 시간에 구울 때, 이로 인해 발생하는 기체는 실내의 공기를 충분히 오염시킬 수 있다는 것이다. 보통 부엌 주변의 오염도는 전체 집안 평균의 오염 수치에 비해 3배에 달한다고 한다.
사회적으로 대기 오염 문제가 대두되고, 정부에서 정책적으로 많은 투자를 하고 있지만, 우리의 하루 일가의 대부분 이 실내에서 이루어지기 때문에 집안이나, 직장, 혹은 사무실 실내 공기의 상황은 무시할 수 없는 상황이다. 의학계에 서도 많은 젊고 어린 사람의 기관지로 인한 사망 수치의 급증은 합당치 않은 실내 공기의 오염도에 기한다고 보고 있 다. 이에 따라 정부는 각 건물들의 공기 순환 장치에 관한 법규를 더욱 엄하게 하고 있다.
각 가정에서의 대책으로서는 우선 실내에서의 흡연을 절대 급하고, 온방기나 냉방기 시설에 부착되어 있는 "필터"를 정기적으로 점검해야하고, 비용이 적게 드는 가스용품보다는 전기용품을 사용하는 것이 도움이 되겠다.
건물교환을 통해
고정자산 매각세
(Capital Gain Tax)를 피하는 방법
이번호에는 부동산 교환에 필요한 간단한 지식에 대한 글을 쓰고, 다음호에 각 교환 방법들을 구체적으로 예를 들어가며 설명하고자 한다. 부동산 교환 방법들은 세금과 관련된 만큼 본인 이 거래하는 CPA의 자세한 조언을 필요로 한다. "부동 산 교환 방법"은 세금 면제가 아니라 세금 연기라는 것을 재 강조한다.
오래 전에 싼 가격으로 건물을 하나 사 두었다가 요즘 시세가 좀 오른 것 같아 팔려고 했다가, 회계사가 상당한 금액 의 세금을 예상해야 한다고 해서 건물의 판매를 망설이는 경우가 종종 있다. 정부는 건물 소유자가 건물을 판매해서 얻 는 소득이 발생하면 소위 말하는 고정자산 매각세라는 것을 추징할 수가 있다.
1921 국회 세법에 의하면 건물을 처분하는 건물과 유사한 용도의 건물로 가격이 같거나 더 비싼 건물로 교환하는 경우 엔 당시에 고정자산 매각세를 당분간 면제해주게 되어 있다. 현재 많은 다른 방법의 교환 방법이 존재하고 있지만, 대부 분의 사람들은 일생동안 다음의 세 가지 방법 중에 몇 가지를 접하게 된다. 다음의 방법들은 교환하고자 하는 부동산이 개인 거주하는 주택이냐 아니면 상가이냐에 따라 방법이 다르다.
▶ 1031 교환 방법 (1031 Exchange)
1031 교환 방법에 의하면 개인이나 회사가
투자 목적으로 구입한 재산을 그와 유사한
종류의 재산으로 교환했을 때 교환 당시에
고정자산 매각세를 면할 수 있다. 이 경우
대부분이 부동산에 관련된 경우가 많지만,
실제로 세무국에서 제외한 항목 이외의 모든
유형자산이 해당된다. 이 방법에 대한 세법은
현재 오랜 시간동안 많은 변경을 해 왔고, 특별히
"유사 한 종류"로 규정받는데 상당히
관대하지만, 전반적으로는 상당히 까다로운
절차를 통과해야 한다.
▶ 1033 교환 방법 (1033 Exchange)
1033 교환 방법은 본인의 의사와는 관련 없이
자산을 이전 받게 되는 경우에 해당되는
방법이다. 가장 비근한 예로 정부 에서 도로
확장으로 길가의 주택을 철거하게 되어 건물을
이전한다든지, 화재의 결과로 새로운 주택을
다시 건축해야 하 는 경우다. 이 경우엔 전의
건물의 용도와 같은 건물을 건축해야 한다,
말하자면, 주택은 주택으로 상업용은 상업용으로
교체가 되어야한다.
▶ 1034 교환 방법 (1034 Exchange)
1034 교환 방법은 개인 주택을 판매했을 경우
다시 그와 같은 용도인 다른 개인 주택을
구입함으로써 세금을 연기 받는 경우이다.
세금 연기 교환 방법에 있어서의 주요 사항들과 간단한 용어 설명
"같은 종류"라는 정의를 세법에서는 대체로 관대하게 해석하지만 다음의 몇 가지 사항들을 무시하게 되면 큰 실수를 범할 수 있다.
1) 재고품은 교환 목록에서 제외가 된다. - 재고품이란 건물주가 팔기 위해서 가지고 있는 물건을 말한다. 신발가게인 경우엔 진열되어 있는 신발들이 되겠고, 식품가게인 경우엔 팔려고 하는 식품들이다. 재고품들은 건물을 사고 팔 때 세금 연기 교환 품목에서 제외를 해야 한다.
2) 해외에 위치한 부동산은 교환 목록에서 제외가 된다. - 1989년에 국회는 "같은 종류"의 재산 종목에서 해외에 위치 한 부동산을 제외시켰다. 미국 내에 위치한 재산만이 미국 내에 위치한 다른 재산과 교환할 수 있게 되어있다.
3) 본인이 살고 있는 개인 주택은 대개 1031 교환 방법에서 제외가 된다. - 개인이 살고 있는 단독 주택인 경우엔 당 연히 제외가 되고, 한쪽에 주인이 살고 있는 듀퓨?쓰나 가정집이 달려 있는 농장의 경우엔 1031 교환과 1034 (단독 주 택을 위한 교환) 교환을 이중으로 해야한다.
4) 증권은 그 투자 대상이 부동산이라 할지라도 교환 대상에서 제외가 된다.
5) 사람들이 편하게 "세금 면제"라고 많이 표현하지만, 실제로 1031 교환 방법은 "세금 면제"가 아니라 "세금 연기"의 방법인 것이다. 실제 내야 할 세금을 교환하는 부동산을 다시 판매할 때까지 세금을 연기해 주는 것이다. 단지, 건물주 가 교환 후에 사망할 경우, 고정자산 매각세는 면제가 되지만 그 부동산의 대한 가치는 현재 시세로 조정이 되고, 유산자 는 유산세를 내야한다. 건물주가 사망하지 않고, 교환한 건물을 후에 다시 팔게 되는 경우엔 전에 부가되었던 세금을 내 야한다.
6) 이득 (Boot) - 교환을 함으로써 부가로 생기는 이득이 있는 경우가 있다. 이 이득 자체가 전체 교환을 취소시키지 는 않지만, 다음의 사항들을 유의해야한다.
가) 현금 - 부동산을 교환할 때 재투자 되지 않는 현금은 이득으로 간주한다. 교환되는 건물의 가격이 더 비싼 것일지 라도, 남은 현금을 다 재투자하지 않을 경우엔 그 금액에 대한 세금을 내야 한다.
나) 부채의 절감 - 교환하는 부동산의 부채가 전의 부동산의 부채보다 적을 경우 그 차이를 역시 현금의 이득으로 간 주하여 세금이 부가된다. 예를 들면, 현재 부동산의 부채가 $50,00이고 교환하는 부동산의 부채가 $40,000인 경우, 그 차 이인 $10,000을 현금 이득으로 간주하여 세금이 부가되게 된다. 따라서, 세금을 연기 받으려면 교환하는 건물의 부채가 역시 $50,000이상이어야 한다.
건물교환을 통해
고정자산 매각세
(Capital Gain Tax)를 피하는 방법(2)
지난호에 이어서 이번호에는 교환 방법 중 투자에 있어서 가장 절실한 1031 교환 방법 (투자목적 부동산 교 환 방법)에 관해서 좀 더 구체적인 설명을 하고자 한다.
1031 교환 방법은 개인이나 회사가 투자 목적으로 구입한 재산을 그와 "유사한 종류"의 재산으로 교환함으로써 당시에 고정자산 매각세를 연기하는 방법이다.
이 교환 방법을 실행하는데 있어서 필요한 사항과 절차는 다음과 같다.
1) 재산의 교환 자격 조건
일반적으로 모든 재산이 부동산과 개인재산 세금 연기 방법에 해당이 되지만 다음의 재산들은 제외 사항에 해당된다.
이에 해당되는 사항들은 증권, 채권, 채무에 대한 각서, 동업에 대한 이익권, 소송에 대한 이익권 등이다. 하지만 교환에 있어서는 대부분이 부동산에 관련된 것들이다.
2) 유사한 종류 의 법칙
많은 사람들이 "유사한 종류의 법칙"에 대해서 오해가 많다. 여기서 유사한 종류라고 하는 것은 건물의 종류를 말하는 것이 아니라 재산 소유의 본질적인 이유를 말하는 것이다.
다시 말해 본인이나 회사가 소유하고 있는 부동산이 근 시일 내에 판매를 목적으로 하는 것인지 아니면 장기간 소유함 으로써 소득을 창출하는 목적으로 소유하고 있는 것인지 하는 문제이다.
대부분의 종류의 부동산은 투자목적의 유사성 때문에 "유사한 종류의 법칙"에서 어긋나지 않는다.
예를 들자면, 전혀 개발이 되어 있지 않는 빈땅을 아파트나 상가 건물과 교환이 가능한 것이다.
사실상 국회에서 "유사한 종류의 법칙"을 좀 더 국한시켜, 아파트는 아파트끼리, 빈땅은 빈땅끼리, 사무실 건물은 사무실 건물끼리만 교환하게 하자는 법을 검토는 하고 있지만, 현실적으로 그 법이 통과 되지 않았기 때문에 지금은 해당되지 않는다.
3) 건물 소유 기간
아직까지 구체적인 법이 성립되지 못한 상황이다. 국회에서는 몇몇 투자자들이 짧은 시간동안 "교환 방법"을 이용해서 건물을 사고 파는 것을 막기 위해 일정 기간 부동산을 소유하기를 요구한다. 현재 건물을 교환하기 전에 최소한 1년을 소유하도록 하자는 제안이 있기는 하지만 역시 정식으로는 통과되지 않은 부분이다.
중요한 것은 현재, 교환자가 부동산을 짧은 기간 내에 판매하려고 하는 인상이 없다면 "건물 소유 기간"에는 특별한 규 정이 없다.
4) 기간 제한
1031 교환 방법에는 2가지 절차가 있다. 그 첫째는 감정기간(Identification Period)이다. 감정기간은 소유하고 있던 건물을 매각한 날로부터 45일 이내로 제한되어 있다. 교환자는 이기간 동안 교환하고자 하는 건물들을 선정해서 서면으로 알려 야 한다. 교환하고자 하는 건물을 선정하는 데 있어서 다음의 규칙 중에 하나를 선택해야 한다.
가) 3가지 건물을 선정하는 법칙:
부동산의 가격은 상관없이 3개의 건물을
선정하는 방법
나) 200퍼센트 법칙:
본인이 매각한 부동산의 가격의 200
퍼센트에 해당하는 가격의 부동산을 선정하는
방법
다) 95퍼센트 법칙:
본인 마음대로 부동산을 선정을 하되,
선정한 모든 부동산의 95퍼센트를 다 구입해야
하는 방법이다.
이상의 세 가지 방법중 본인의 결정에 따라 한가지를 정하여 실행해야 하고 기간을 넘기면 세급연기 교환혜택을 받을 수가 없다.
두 번째에 해당하는 기간 제한은 교환하고자하는 건물을 본인의 건물을 처분한 후로 180일 이내 혹은 건물을 판 해의 세 금보고 기간 내에 구입을 끝내야 하며 실제로 본인의 명의로 이전이 되어야 한다.