박공수의 부동산 정보

부동산을 살 때 많은 가정들이 소유권의 형태를 세심히 고려하지 않는 경우가 많다. 부동산의 소유권은 대게 부동산을 구입한 사람이 생존하고 있는 동안엔 그렇게 문제가 되지 않지만, 사망하는 경우엔 그 배우자나 자녀들에게 큰 차이가 있을 수 있다.
크게 부동산 소유권은 단독 소유권과 공동 소유권 두가지로 구분된다. 여러 가지 소유권의 형태를 간단히 구분하면 다음과 같다.

단독 소유권은 어떤 재산을 혼자서 소유하는 것이기 때문에 팔 때도 혼자서 서명하면 소유권이 넘어가는 형태이다. 소유자의 사망시 재산권은 그의 유산자에게 넘어간다.

두 사람이나 그 이상이 하나의 부동산을 함께 소유할 경우 다음의 여러 가지 소유권 형태가 있을 수 있다.

1) 공유 부동산권 (Tenancy in Common)
A, B, 그리고 C라는 세사람이 각자 3분의 1씩 한 부동산을 공유할 경우를 말한다. 각 사람은 부동산의 3분의 1의 소유권을 갖게 되고, 사망시 각 소유권자들은 각자 자기 가족들에게 소유분을 상속시킬 수가 있다.

2) 합유부동산권 ( Joint Tenancy)
두 사람 이상이 공동으로 한 가지 재산을 소유하면서 그 소유주들 가운데 1인이 사망하면 나머지 소유자들이 사망자의 소유분을 똑같이 나눠 가질 수 있는 공동소유방식이다. 많은 부부가 이런 형태로 재산을 소유하고 있어 남편이 사망하 면 남편의 소유분은 저절로 아내에게, 그리고 아내의 소유분은 살아남은 남편에게 저절로 가게 된다. 만약 부부가 아닌 경우에 이러한 형태의 소유권을 사용할 경우, 사망한 소유자의 유가족들은 상속을 받지 못하게 되어 있다. 또한 법인체 는 자연인처럼 사망하지 않기 때문에 회사끼리는 이 소유권의 형태를 취할 수가 없다.

3) 부부공동 소유권 ( Community Property)
미국내에서 몇 개주에서만 인정하는 형태로서 부부가 결혼한 다음에 가지고 있거나 가지게 된 재산을 개인 재산과 부 부 공유 재산 둘로 나누는 방법이다. 부부가 결혼전부터 따로 가지고 있던 재산은 결혼 후에 서로 분리하기 어려울 정 도로 섞지 않는 한 개인재산이다. 그 밖에 부부가 결혼한 뒤에 벌어들이는 재산은 누가 많이 벌었는가를 묻지 않고, 부부 가 똑같이 그 재산의 절반의 소유권을 주장할 수 가 있다.

4) 동업자 재산 소유권 (Tenancy in Partnership)
동업자는 동업하는 사업의 책임을 끝까지 개인 재산을 처분해서라도 부담하는 무한동업자가 있는가 하면, 자기가 출자한 금액의 한도 내에서만 책임을 지는 유한 동업자가 있다. 유한 동업자는 사업이 망하게 되면 자기가 내어놓은 돈만 잃으 면 그만이지만, 자기 이름을 상호로 걸고 경영엔 직접 할 수가 없다.

이상의 여러 가지의 형태를 간단히 알아보았지만, 중요한 것은 본인의 상황에 맞는 형태를 취하기 위해서는 본인의 변호사와 자세히 상담한 후 결정해야 한다는 것이다.

부동산을 하면서 손님들로부터 가끔 이런 질문을 받는다. "요즘 모텔은 총수입의 몇 배로 거래가 됩니까?" 혹은 "요 즘 세탁소는 몇 배로 거래가 됩니까" 등등... 소위말해 [LA]식 판매 가격 출산 방법을 묻고 있는 것이다. 현시세로 보아 모텔은 총수입의 3배면 싼 가격이고 4배면 비싼 가격이라 말한다.
많은 사람들이 비즈니스의 판매 가격을 정할 때 이 방법을 자주 쓴다. 주먹구구식으로 대강 테두리 안에 들어가면 손해볼 일은 없다는 속셈이다.
비즈니스를 사고 파는 과정에서 총수입의 몇 배로 가격을 결정하는 방법에는 위험부담이 너무 많다. 비즈니스 구입시 아래의 사항들은 특히 주의해야 할 요소들이다.

1. 총수입을 산출하는데 많은 사람들이 "Sales Tax"를 포함하는 경우가 있기 때문에 반드시 세금을 공제한 금액을 가지 고 계산해야 한다.

2. 도매가격으로 판매가 되어 벌어들이는 수입은 따로 계산해야 한다.
예를 들자면, 세탁소의 경우 "드랍 스테이션"의 경우엔 수입이 판매 가격의 60% 내지 70%에 불가하기 때문에 실제 순수 익은 줄어들 수밖에 없다.
모텔의 경우에도 특정한 거래처에 장기적으로 상당한 금액의 디스카운트를 한다든지, 장기 투숙자에 대해 저렴한 가격을 받는 경우가 자주 있다.

3. 판매가격의 "마진"을 생각해야한다.
예를 들어, A라고 하는 식품가게와 B라고 하는 식품가게가 같은 금액의 월 30,000불의 총수입을 올린다고 하자. A가게 는 상품의 "마진"이 25%이고, B가게의 "마진"이 35%라고 한다면, 실제로 순수익에 있어서는 B가게의 것이 A가게의 것 보다 월 3,000불이 더 많게 된다. 모텔의 경우에도 같은 총수입을 올렸다 할지라도 방값이 35불이냐 45불이냐에 따라서 순수익은 크게 달라 질 수가 있다. 낮은 방값으로 같은 총수입을 올리기 위해서는 더 많은 재료와 인건비를 써야한다는 결론이 나온다.

4. 주인이나 가족들이 비즈니스에 소비하는 시간이 얼마나 되는지를 분명히 알아야한다.
어떤 사람은 가족들이 월급을 작게 받고 운영하는 가게를 인수해서 막상 다른 사람들을 고용해서 가게를 운영하려고 보 니 운영비가 생각보다 훨씬 더 많이 들어 운영의 곤란을 겪는 경우가 있다.

5. 디스카운트 품목이나 할인권(쿠폰) 판매량을 잘 분석해야한다.
특히 유타에 있는 많은 비즈니스들이 판매량을 높이기 위해 할인권 판매방법을 쓰는 경우가 있다. 세탁소나 코인 런드리 등 쉽게 할인권을 발행하고 감출 수 있는 비즈니스들을 구입할 때는 몇 퍼센트가 할인 판매되는지 미리 지식을 갖지 않 으면 안된다.

위 사항들은 비즈니스 구입시 필수적으로 염두해야할 사항들이지만, 주먹구구식으로 총수입의 몇 배를 따지기보다는 간 단한 방법으로, 총수익에서 모든 지출을 빼면 (주인이 일을 해야하는 경우엔 시간당 계산해서 인건비를 다시 빼야함) 순 수익이 나오게 되는데, 이 수입을 가지고 가족들이 계획하는 데로 예산을 세울 수 있는지를 판단해야 한다.

대부분의 경영자들은 자신 특유의 경영 방법이 있기 때문에 지출명목을 자세히 살펴보고, 새로운 경영방법을 통하여 경 비를 절감할 부분이 없는가를 판단해야 한다. 비즈니스 구입자 입장에서는 사려고 하는 비즈니스가 본인이 잘 이해하고 그 분야에 경험이 많다 할지라도, 수입 그 자체에만 초점을 둘 것이 아니라 순수익의 산출결과를 분석하여, 자기의 경영 능력에 맞추어 판단을 해야만 한다.

클린턴 행정부는 부동산에 관련된 몇 가지 중요한 세법을 통과시켰다.

그 첫째는 부동산 매각세의 절감, 둘째는 개인 주택 매각세 한도액의 증가다. 이외에도 몇 가지 부수적인 세법의 변경으로 부동산 거래를 더 수월하게 하였다.

국회는 지난 1986년에 28%로 증가되었던 부동산 고정자산 매각세(Capital Gain Tax)를 놓고 10년이 넘도록 긴 논쟁을 해왔다. 매 대통령 선거가 있을 때마다 이 안건은 하나의 커다란 선거 공약으로 대두가 되어왔었고, 부동산을 부모로부 터 오래 전에 물려받았던 사람은 높은 세금 때문에 부동산을 매각할 수가 없어 그 동안 간접적으로 부동산 경기에 제동 을 걸어온 셈이다.

국회는 고정자산 매각세를 종전의 28%에서 20%로 줄이고 (소득세 세율이 15%에 해당하는 가족에겐 10%), 실효 일은 지난 5월7일을 기준으로 한다고 발표했다. 더불어 종전에는 감가상각액수를 28%세법에 그대로 적용시켰지만, 이번에는 25%의 세율을 적용시켜 고정자산 매각세와는 구별을 시켰다. 많은 단체에서는 고정자산 매각세를 15%까지 예상하고 있 어서, 조금은 불만스럽지만 8%의 세율 절감은 앞으로 부동산 거래에 있어서 적지 않은 변화를 가져올 것이다.

다음의 실례를 통하여 현세법의 차이를 알아보면 다음과 같다.
구세법과 현세법의 차이로 세금액의 $8,600이 줄어든 셈이다. 한가지 중요한 것은 구세법에 의하면 부동산을 매각하기 전에 최소한 12개월 동안 소유해야 했던 법이 18개월 이상으로 연장이 되었다.

	구세법	현세법
구입가	$200,000	$200,000
판매가격	$300,000	$300,000
감가상각액	$20,000	$20,000
과세대상소득	$120,000	$120,000
세금	$33,600 ($12만의 28%)	$25,000 ($10만의 20%에 $2만의 25%)

둘째로, 예전에 개인 주택을 판매하여 소득이 있을 경우 평생동안 55세를 넘었을 경우 $125,000까지 세금면제를 해오 던 것이 나이에 상관없이 부부의 경우엔 $500,000 개인인 경우엔 $250,000까지 세금공제를 받을 수가 있게 되었다. 조건 은 관련된 주택이 "우선 주택"이 되어야 한다는 것과, 지난 5년동안 최소한 2년을 연속해서 그 주택에서 살아야 한다는 것이다. 새세법에 의하면, 주택소유자가 주택을 판매할 경우 세금면제를 받기 위해 55세까지 기다리든지, 혹은 같은 가격 이나 더 비싼 주택으로 이사를 해야하는 어려움을 덜게 해준 셈이다.

셋째로는, 첫 번째 주택을 구입하는 가정에 있어서 IRA 구좌나 401K에 저금되어 있는 금액을 $10,000까지 벌금 없이 찾아 쓸 수 있다는 것이다. 대부분의 직장인들은 회사에서 제공해 주는 여러 가지 세금공제 은퇴구좌를 가지고 있어 어 느 정도 저축액이 있지만, 59세 전에 저축금을 찾게 되면, 10%의 벌금을 내야 했었다. 새세법에 의하면 첫 번째 주택구 입자에 한해서, 저축액에서 $10,000까지 벌금없이 주택구입의 다운페이로 쓸 수 있게 되었다.

부동산을 팔고 사는 사람끼리 한동안의 흥정을 끝낸 다음, 이젠 모든 것이 끝났다 생각하고, 미리 계산된 "다운페이"를 가지고 약속된 "타이틀 캄파니"로 가서 싸인을 하려고 보니, 예상치 않았던 여러 가지 비용들이 마음을 상하게 하는 경 우를 가끔 본다.
부동산을 사는 경우, 특히 융자를 거쳐 구입하는 경우엔 들어가는 비용들을 미리 잘 이해하지 않으면 싸인을 해야하는 마지막 순간에 아주 불편한 심정으로, 소위 말해 '울며 겨자 먹기'식으로 [크로징]을 끝내야 한다.
심지어는 부당한 비용을 지출한다는 느낌이 들 수도 있다.

다음의 설명은 부동산을 파는 사람이나 사는 사람들에게 공통적으로 적용되는 부동산 양식인 HUD-1에 관한 것이다. 이 양식엔 당사자들에게 적용되는 모든 비용들이 나열되어 있어, 정확히 자신이 어떠한 항목으로 얼마의 비용을 쓰게 되 는지를 알 수 있게 되어 있다.
HUD-1 양식의 각 항목은 첫째, 번호로 구별되어 있고 그 다음으로 그 번호에 대한 제목들이 따르게 되어 있다.
각 항목을 하나 하나 구별해 보기로 하겠다.

700 부동산 커미션:
대부분의 판매자가 지불하게 되는데, 보통의 경우 커미션의 퍼센트와 액수가 같이 기재된다.

800 융자와 관련된 항목:
이 항목에 기재된 비용들은 융자를 하는 과정에서 융자회사나 은행에 지불되는 금액들이다. 대개, 1%의 융자 소개비, 감정비용, 신용조사비, 융자 브로커 비용들이 그것들이다. 이자율을 낮추어야 하는 경우엔 "디 스카운트" 비용도 이곳에 기재되어 있다.

900 미리 지불해야 하는 금액들:
대부분의 은행들은 채무자에게 특정한 항목들을 미리 지불하게 하는 경우가 있다. "크로징"을 1일에 하는 경우가 아니라면, 편리상 월부금 기한을 1일로 만들기 위해 "크로징"하는 날로부터 그 달 말일까 지의 이자를 미리 받아서, 첫 월부금 날짜를 매달 1일로 만든다. 그 외에도 융자 보험금액이나 화재보험료 등이 이 항목 에 해당된다.

1000 "에스크로" 계좌 예치금:
어떤 융자회사는 재산세와 화재 보험료를 특별 구좌에 매달 예치시켰다가 만기일에 본 회사에서 지불하는 경우가 있다. 이 항목에는 앞으로 내야 할 몇 가지 비용들을 미리 예치시켜야 할 비용들이 포함되어 있다.

1100 "타이틀"회사에 관련된 비용:
이 항목에는 "크로징"을 하는데 필요한 여러 가지 일들을 맡아서 하는 "타이틀"회사 에 지불되는 비용들이 나열되어 있다. 대개는 거래 마무리 비용, 서류 준비비, 공증비, 소유권 보장에 대한 보험료 등이 다.

1200 시당국이나 "카운티"에 관련된 비용:
이 항목에는 소유권을 이전하는데 필요한 비용들이 나열되어 있다.

1300 기타 비용:
기타 비용엔 대개 측량비, 건물 점검, 그리고 해충제거비 등이 포함되어 있다.

1400 총비용:
위 항목에 해당된 모든 비용을 통계한 금액을 판매자와 매매자의 항목으로 구별을 하여, 얼마만큼의 현금 이 지불되는가를 알려주는 항목이다.

HUD-1 양식은 [크로징] 날짜에 앞서 미리 받아 본 다음, 부동산 소개자나 융자 소개자에게서 충분한 검토와 설명을 받는 것이 바람직하다.
정정해야 할 숫자가 있는 경우, 상당한 시간이 필요할 때가 있으므로 사전에 발견해서 고쳐야 뜻하지 않은 긴 [크로징] 을 막을 수 있다.

가끔 큰 도시에서 발행하는 신문들을 보면, 한인들이 운영하는 사업체가 "리즈계약"을 얻지 못해 오랫동안 잘 키워 논 비즈니스를 남긴 채 권리금도 챙기지 못하고 손을 들어야 한다는 기사를 접하게 된다.
"리스계약"이란 남의 건물을 빌어 영업을 할 때 건물주와 테넌트 (건물을 빌어 사용하는 사람) 사이에 서로의 권리를 보장받기 위해 작성되는 서류이다.
이제 유타도 타주에 비해 상권이 커지고, 인구가 증가함에 따라 건물세가 날로 상승하고, 더불어 그 동안 큰 도시에 서만 볼 수 있었던 건물주와의 불미스러운 일들이 자주 일어나고 있다. 장사가 잘 되는 비즈니스의 경우엔 조건이 좋 은 "리즈계약"은 하나의 재산권과 같이 중요한 가치가 있기 때문에 "리즈계약"의 조건들을 경시해서는 안된다. 테넌트 의 권리를 보호받기 위해 꼭 알아야 할 몇 가지 중요한 사항들을 알아보기로 하겠다.

1) 트리플 네트 리즈
현재 유타 전 지역에서 가장 흔히 볼 수 있는 리즈의 방법으로서 테넌트가 부동산 재산세, 화재 및 책임보험, 수리비, 유지 경비 일체를 부담하는 방법이다. 2-3년 전에만 하더라도 건물주가 지붕도 고쳐주고, 파킹랏도 손을 봐주는 경우 가 많았지만, 벌써 대부분의 건물주들이 급증하는 세금과 유지비의 부담을 덜기 위해 모든 경비의 부담을 테넌트가 책 임을 지어야 하는 트리플 네트 리즈 방식을 선호하고 있다.

2) 더블 네트 리즈
건물주가 화재보험과 부동산 재산세를 부담하고 테넌트가 수리비와 유지비만을 책임지게 하는 리즈 방법이다. 수리비의 경우엔 대부분이 공동으로 사용되는 부분이나 지붕을 포함한 건물의 외부는 건물주가 책임을 지고 건물의 내부를 테넌 트가 책임지게 한다.

1) 월세의 상승방법
건물주들은 물가지수가 올라갈 것을 대비해서 연도가 바뀜에 따라 월세를 올리는 조항을 필수적으로 삽입한다. 테넌트 입장에서 월세를 고정시킬 수만 있다면 최고의 조건이 되겠지만, 대개는 재정기관에서 발표하는 물가지수 수치(CPI Index)에 맞추어서 월세를 올리는 방법을 선호한다. 현재 연 평균 물가지수 수치는 3%에서 6%선이다. 대개 물가지수 수치를 사용하는 경우 최저 증가 수치와 최고 증가 수치로 건물주와 테넌트 모두를 보호한다. 또 다른 방법은 매년 혹 은 2년내에 일정한 퍼센트로 월세를 증가시키는 것이다. 대고정증가수치는 대개 4%에서 10%선에서 결정되는데, 리즈 계약을 싸인하기 전에 건물주와 얼마든지 협상할 수 있는 조건이다.

2) 기본월세 계산 방법
기본 월세를 산정하는 방법에는 각 스퀘어피트당 1년을 기준으로 해서 계산하는 방법과 1달을 기준으로 하는 두 가지 방법이 있다. 캘리포니아의 경우엔 대개 월을 기준으로 계산하는 방법을 선호하고, 유타주의 경우엔 대개 1년을 기준으 로 월세를 계산하는 방법을 선호한다. 만약, 스퀘어피트당 10불을 하는 건물을 총 1,200 스퀘어피트를 사용한다면 렌트 비는 1,200에 10불을 곱한 12,000달라가 1년동안 지불해야하는 총비용이고, 12달로 나눈 1,000불이 매달 내는 월세가 되는 것이다.

3) CAM (공동사용지역관리비) 비용
여러 가게가 몰려있는 상가의 경우 위의 2번에서 계산된 월세 외에도 여러 테넌트들이 공동으로 사용하는 지역을 관리 하는데 드는 비용을 월세와 함께 내야하는 캠(CAM-공동사용지역관리비)이라는 것이 있다. 현 유타지역의 캠비용은 각 스퀘어피트당 1불에서 2불 선이다. 평균치를 1.5불로 계산한다면, 위의 2번의 경우 월세 10불에 1.5불을 더한 11.5 불에 1,200 스퀘어피트를 곱한 13,800불을 12달로 나눈 1,150불이 총월세가 되는 셈이다. 캠비용은 기본 월세와는 달 리, 매년 쓰여진 비용을 기준으로 산정되기 때문에 자주 변경될 수 있다. 이 캠비용에는 대개 재산세, 화재보험비, 오물 세, 지붕 수리비, 주차장 수리비 및 관리비 등이 포함되어 있는데 건물주가 1년 총 비용을 산정해내면, 각 테넌트들은 전체 금액에서 자기가 소유한 점포의 넓이의 비율에 맞추어 계산한다. (다음달에 계속)

지난 호에 이어 "리즈계약"에 있어서 중요한 사항들에 관한 점들을 계속 연재하기로 한다. 지난 호에서, 리즈계약의 종 류와 다른 주요한 사항들 중 월세의 상승방법, 기본월세 계산방법, 그리고 공동사용지역관리비 비용에 대해 설명을 했다. 리즈를 하는데 있어서 여러 가지 부수적인 조항들이 많이 따르게 되는데, 일반적으로 중요시되는 부분들을 알아본다.

"옵션"(재계약 권리)은 리즈계약에 있어서 필수적인 항목이다. "옵션"이란, 정기계약이 종료된 후에 테넌트가 건물사용 기간을 계속해서 연장할 수 있는 권리를 의미한다. 현재 운영하고 있는 비즈니스가 잘 되는 경우, 계약이 끝날 때 그 건 물을 계속해서 사용할 수 있는 권리가 보장되어 있지 않다면, 계약이 끝난 후 언제든지 장소를 비워주어야 한다. 만약, 비즈니스가 잘 되지 않는 장소라면, 테넌트는 "옵션"을 사용하지 않음으로써 계약을 만료시킬 수가 있다.

보통, 계약기간을 표현할 때 5년에 5년 옵션이 있다고 한다. 첫 5년은 기본적인 기간을 말하는 것으로, 테넌트가 다른 사 람에게 권리양도를 하기 전에는 그 5년동안에 해당하는 세를 책임지어야 한다. 두 번째 5년은 옵션으로서, 테넌트가 옵션 을 사용하겠다는 의도를 건물주에게 서면으로 알리면 계약조건은 다시 5년을 연장하게 되어 있다.

많은 사람들이 옵션을 보장받는데만 만족하는 경우가 있는데, 아무리 몇 년 후의 일일지라도, 월세가 어떠한 방법으로 상 승되는지 미리 정해 놓아야 한다. 어떤 계약조건의 경우엔, 건물주가 테넌트에게 옵션을 부여하되, 건물주의 월세인상폭 을 인정해야 한다는 조건을 추가하는 경우가 있다. 이 경우엔, 막상 테넌트가 옵션을 사용하고 싶더라도, 집주인이 월세 를 터무니없이 올린다면 법적인 대항권리를 잃게 된다.

또 다른 중요한 사항은 기본 계약기간이 끝나기 일정한 기간 전에 서면으로 옵션사용 의도를 건물주에게 전달해야 하는 데, 그 기간을 놓치게 되면 옵션 사용권리가 자동 소멸됨으로 소홀히 해서는 안 된다.

테넌트가 건물을 리즈하여 비즈니스를 하다가 다른 사람에게 비즈니스를 팔던지, 다른 방법으로 넘겨주어야 할 때는 다 음의 두 가지 방법을 통해서 리즈(임차권)를 양도 할 수가 있다.

그 첫째는, 어싸인먼트(Assignment)의 방법으로써, 나머지 기간동안 새로운 테넌트가 자기의 권리와 의무를 그대로 이어 받도록 하는 것이다. 이 경우엔 월세가 바뀌지 않고, 새로운 테넌트가 직접 건물주와 거래를 하게 되어 있다. 대부분의 경우 새 테넌트를 선정할 때는 건물주의 허가를 필요로 하기 때문에 원 계약서 내용 중, 주인이 비합리적으로 권리양도 를 하지 못하게 하는 조항을 필수적으로 삽입해야한다.

두 번째 방법으로는, 써브리즈(Sublease)의 방법으로서 현 테넌트가 원 계약조건을 책임지고, 다른 사람들에게 시장가격 에 맞게 월세를 조정하여 그 차액을 처리하는 방법이다. 본래 계약에 의한 월세가 현 시가에 비해 현저히 낮다고 하면, 더 많은 월세를 받아 차액을 수입으로 하고, 계약에 따른 월세를 건물주에게 지불하면 된다. 써브리즈를 하기 위해선 원 계약서에 이를 허가한다는 조항이 기재되어 있어야 함으로 미리 확인을 해야 한다.

위의 어싸인먼트의 경우에도 새로운 테넌트가 신용면에서나 경제적인 면에서 튼튼하지 않은 경우엔 구 테넌트가 신 테 넌트를 위해 일정한 기간동안 보증을 한 다음, 신 테넌트가 상당한 신용을 쌓은 다음, 구 테넌트의 책임 부담 한계를 면 제해 주는 경우가 있다. (다음호에서 계속)