박공수의 부동산 정보

'리즈계약'에 관한 사항들에 대한 연재를 이번 호를 마지막으로 하기로 한다.
지난 호에서, 리즈 재계약에 관한 자세한 사항들과 임차권 양도 방법에 있어서 어싸인먼트와 써브리즈에 관하여 설명을 하였다.
이번 호에는 토지의 리즈와 전반적으로 리즈 계약에 있어서 필수적인 사항들을 알아보겠다.

토지의 리즈도 일반적인 리즈 원칙에 한하여 법적으로 처리되지만 일반리즈와의 큰 차이점이 있는 것은 리즈 기간이 장기라는 것이다. 때때로 모텔이나 어떤 건물을 살 때 그 가격이 상당히 저렴한 경우가 있는 데, 알고 보면 그 건물의 토지가 장기간 리 즈로 되어 있는 경우가 있다.

일반적인, 정상적 의미에 있어서는 토지 주인이 자기 토지위에 자기 건물을 짓는 것이 보통의 일인데, 이 토지 리즈에 의한 건 물은 간단히 말해서 테넌트가 땅주인에게서 토지를 장기간으로 임대를 해서 건물을 짓는 것이다. 결국 리즈기간이 끝나면, 테넌 트는 땅주인에게 건물과 함께 토지를 돌려주어야 한다.

토지가 리즈가 되어 있는 건물을 상대로 융자를 신청할 경우에, 은행에서는 보통 토지 임대 기간이 융자상환 기간보다도 길 경 우엔 정상적인 건물의 융자 조건과 같이 취급하지만, 많은 은행에서는 기피하는 것이 현실이다.

임대차 계약서를 작성할 때 반드시 필요로 하는 사항은 다음과 같다.
첫째로, 임대인과 임차인의 이름
둘째로, 임대 대상 건물의 주소
셋째로, 총계약금의 액수
넷째로, 기간의 명시
다섯째로, 1년이상의 계약은 반드시 서면화
여섯째로, 임대인(건물주)의 싸인

법적으로 임차인은 리즈계약서류에 싸인을 하지 않아도 되지만 현실적으로 모든 계약서류가 작성될 때, 임대인은 필히 임차인 의 싸인을 받음으로써 계약파기 가능성을 줄이려고 한다.

이상의 3회에 통해 리즈계약에 관한 설명을 했지만, 아직 설명되지 않은 여러 가지 요소들이 많다. 무엇보다도 중요한 것은 서 류에 싸인을 하기전에 리즈계약서를 충분한 시간을 두고 상세히 검토한 다음, (가능하면 변호사에게 검토를 받는 것이 좋음) 잘 이해를 하고 나서 싸인을 하는 것이다.

대부분의 사람들이 당장 내가 건물을 쓰는 동안 별 탈이 없으면 된다는 생각에 근시안적으로 서류를 판단하는 경우가 많은데, 비지니스를 하고 있으면, 언제 어떤 상황으로 바뀔지 모르기 때문에 미리 준비를 해놓지 않으면 크게 실망하는 경우가 있다.

유타의 현 주택 시장은 완전 구매자의 시장이라고 해도 과언이 아니다. 이자율이 비교적 낮은 편이라 주택 매매가 98년도 1월 부터 증가하는 추세에 있긴 하지만 당분간은 주택을 사기보다는 팔기가 훨씬 힘들 것이다. 현 소유하고 있는 주택을 꼭 팔아야 한다면 현시세로 어떻게 하면 성공적으로 팔 수 있는지를 잘 이해해야 한다.

시장에 나와 있는 다른 경쟁자를 이기려면, 단순히 다른 경쟁자들이 흔히 하는 실수를 피해야 한다. 그렇게 할 수만 있다면, 당 연히 다른 사람들보다도 더 빨리 주택을 팔 수가 있는 것이다. 이 번호에서는 보통 주택판매자들이 범할 수 있는 실수들을 알 아보기로 한다.

통계에 의하면 알맞게 가격이 측정된 주택이 다른 주택보다 훨씬 빨리 매매가 된다. 판매가격이 평균 시장가격보다 5% 이상 높 을 때는 그 가격 자체가 많은 구입자들을 제외시키게 된다. 대부분의 구입자들은 그러한 가격의 집을 살 수 있는 능력이 없다 고 판단하기 때문에 처음부터 비싸게 나온 집을 보려고 하지 않고, 만약 보더라도 다른 주택과의 가격 비교 대상으로만 생각하 게 된다.

2. AS-IS 상태 (주택이 고칠 곳이 있다 하더라도 현 상태대로 매매한다는 조항)

요즘같이 경쟁이 심한 시기엔, 대부분의 구매자들은 이사를 들어가서 무엇인가를 고쳐야 한다는 것을 기피하는 경향이 있다. 다 시 말해, 구매자들은 [모델하우스]처럼 완벽에 가까운 주택들을 선호한다. 만약 고쳐야 할 부분이 있는 주택이라면, 구매자들은 [오퍼]를 낼 때 아예 그 경비 이상을 미리 제외하고 거래를 시작하려 한다.
고쳐야 할 곳들을 미루는 일은 결국 제 가격을 받지도 못하고, 오히려 주택 매매 기간을 늦추게만 한다.

판매하고자 하는 주택은 구매자들과 첫선을 보는 것과 같다. 첫 인상이 좋으면, 구입자가 더 관심을 가지고 [오퍼]를 준비하지 만, 그 인상이 좋지 않을 경우 구입자들은 더 이상 관심을 갖지 못하게 된다. 깨끗하게 정리된 집안, 앞 뒤뜰, 심지어는 차고 안까지도, 구입자들에게 주는 인상에 따라 주택 판매에 상당한 영향을 미치게 된다.
새로 칠한 페인트나 새 카펫은 구입자들에게 상당한 호감을 주며, 잘 정리된 부엌, 안방, 그리고 차고의 정리 상태에도 아주 신 경을 써야할 것들이다.

수리할 곳이 있는 경우는 당연 고쳐야 하겠지만, 필수적이 아닌 곳에 무리한 투자를 하여, 판매가격에 덧붙이는 경우는 피해야 한다. 무리하게 투자를 해서 주택을 개선하는 경우엔 돈의 낭비일 뿐이다. 사실상 주택을 개선하여, 현 평균 시장가격보다 20% 가 더 높을 경우 투자 금액을 보상받을 수가 없다.

때때로 구입자들이 주택을 구경하는 동안 판매자들의 가족들이 불편을 주는 경우가 있다. 만약 가족들이 공교롭게도 집에 있어 야 하는 경우엔 인사를 상냥하게 하고, 될 수 있으면 서로 부딪치지 않도록 자리를 잘 피해 주어야 한다. 구입자들이 미안한 감 을 느끼지 않고 필요한 구석구석을 자세히 잘 살핀 다음 좋은 결정을 할 수 있도록 해야 한다.

어떤 판매자들은 구입자들의 특정한 요구나 낮은 [오퍼]에 상당히 불쾌한 반응을 보이는 경우가 있다. 상대에 적대심을 갖는 다면 거래가 이루어지기 힘들다. 판매자나 구매자나 결국 거래가 이루어지길 바라고 있다. 가격이나 다른 여러 가지 문제들을 [ 에이전트]에 맡기고 편한 마음으로 거래에 임해야 한다. 마지막으로 한가지 더 붙일 것은 [오퍼]가 들어 왔을 경우엔 항상 신 속하게 응답해야 한다는 것이다.

한 2년 전엔가, 필자가 [오늘의 부동산]이라는 부동산 정보지를 발간하고 있었을 때, 처음 실었던 글의 제목 이 '사업체 구입 요령'이었다. 그때만 하더라도, 한인 중에 사업체를 구하는 사람들이 그렇게 많지는 안았지 만, 이제 제법 많은 숫자의 사람들이 사업체를 구하고 있고, 심지어는 한인 상호간에 사업체를 사고 파는 경 우도 많이 늘었다.
어느 누구나 사회 생활을 하면서 서로 서로의 믿음 속에서 사업체를 사고 파는 것을 갈망하지만, 현실적으로 당사자들의 입장을 너무 고려하다보면, 많은 경우에 상대방이 입는 피해를 면할 수가 없다.
'비지니스'를 파는 입장에선 한푼이라도 더 받고 싶은 심정일테고, 반대로 사는 사람입장에서는 한푼이라도 더 아껴야하는 입장에서 흥정하다보면 자칫 서로의 관계가 감정적으로 발전하기가 싶다.
또한 사고 파는 과정에서 서로가 오해가 없이 모든 정보가 잘 교환이 되어야만, 거래가 끝난 후에도 서로 왕 래할 수 있는 사이를 유지할 수 있다.

아래의 사항들 외에도 여러 가지 중요한 것들이 많겠지만, 기본적으로 잊어서는 안될 사항들을 다시 강조 한다.

사업체를 팔려고 하는 사람의 정당한 이유를 알지 못하고는 거래의 좋은 결실을 맺기가 힘이 든다.
가장 합리적이면서, 구입자에게 가장 유리한 사유는 '판매자의 은퇴'이다. 대개 은퇴자의 경우 '캐시다운'을 많 이 요구하지도 않고, 구입자가 사업체를 잘 꾸려나가 매달 월부금을 잘 지불해야 생계에 위협을 받지 않음으 로, 사업체를 팔고 나서도, 계속 관심을 가지고 도우려고 한다.
그 다음에는 가족들의 사망이나 이혼, 병원 입원, 심지는 자녀들의 출가나 학교졸업 등의 이유로 타주이사 등이 믿을만한 사유에 속한다.
간혹, 사업이 잘 되어서 팔려고 하는 경우가 있다. 그렇게 나쁜 사유라고는 할 수 없지만, 이 경우엔 관련된 모든 서류를 철저히 조사해서, 높아진 수입의 정당성을 찾지 못하면 위험한 거래가 될 수가 있다.
팔려고 하는 사업체의 판매 이유가 정당치 않으면, 실제로 문제가 될만한 것들을 감추려고 하기 때문에 경쟁 자들이나, 물건 공급자들에게로부터 충분한 자료를 얻은 다음 결정을 하는 것이 바람직하다.

모든 사람들이 같은 사업체를 운영하더라도, 그 운영 방법이 다르기 때문에 같은 수익을 올리더라도 집으로 가져가는 금액이 다르다. 사업체를 구입할 때는 필히 구입대상 사업체의 손익계산서를 될 수 있으면 지난 3 년 것을 분석, 과거의 흐름과 앞으로의 전망을 판단해야 한다.
각 지출이나 수입의 변화가 있을 때는 그 이유를 규명하고, 자신이 사업체를 맡을 경우 재무 구조의 어떠한 변화를 가져올 수 있는 가를 잘 이해해야한다.
때론 정말 사고 싶은 사업체가 있는데, 판매자가 정확한 세금 보고를 하지 못해 수입에 대한 판단이 어려울 때, 물품구입 영수증이나 전기세, 개스세, 수도세 등으로 간접적인 비교를 할 수 있지만, 종업원들을 통한 수 입조사는 일관성이 없어 정확하지 않음으로 자칫 오류를 범할 수 있다.

대부분의 건물주들은 '테넌트'들이 건물주의 서면 허락없이 임대 계약을 양도하는 것을 법적으로 막고 있다. 임대 계약이 되어있는 사업체를 구입시는 반드시 건물주로부터의 서면허가를 먼저 받고 사업체 구입계약에 임해야 한다.
사업체 판매자가 충분한 임대 계약기간을 유지하는 경우엔 그대로 계약을 양도받을 수 있지만, 임대 기간이 충분치 않는 경우에 사업체 판매자을 통하여 반드시 충분한 임대 기간을 확보하여야 한다.
대부분의 건물주들은 사업체의 주인이 교체되면서 새로운 임대 계약을 할 경우 임대료를 올리려는 경향이 있어, 구입자들은 새로운 임대료 교섭을 사업체 판매자를 통해 이루는 것이 유리하다. (다음달에 계속)

지난 호를 통해 사업체 구입시 중요한 요소 중 사업체를 파는 이유를 파악하는 것과 손익계산서 이해의 중요성, 마지 막으로 건물 임대 계약에 관한 내용의 글을 썼다. 이번 호에선 사업체를 구입하고 나서 새로운 [비지니스]를 인수하는 과정에서 다뤄야하는 것들에 관하여 알아보기로 하겠다.

다음은 비지니스를 양도받고 나서 처리해야 하는 사항들을 우선 순위대로 나열한 것이다.

당사자간에 계약이 잘 성사되어 비지니스를 인수할 때, 가장 중요한 것은 전에 사용했던 상호를 계속해서 사용할 것인가를 결 정하는 것이다.
상호를 바꿀 계획이라면, 유타주 상공부에 가서 원하는 상호를 등록하면 되지만, 전에 쓰던 상호를 바꾸지 않고 계속 사용하려 면, 전 주인으로부터 상호를 계속 쓸 수 있다고 허가하는 내용이 담긴 편지를 준비하거나 상공부에서 제공해주는 상호 양도허 가서에 싸인을 받아야 한다.
상호를 한 번 등록하면 3년간 유효하기 때문에 매 3년마다 갱신료를 내고 다시 등록을 하여야 그 상호를 계속 유지할 수가 있 다. 상호 등록장소는 다음과 같다.

Utah Department of Commerce
160 East 300 South , Salt Lake City, UT 84114
Tel: 530-4849

소매를 주업으로 하는 비지니스는 [Sales Tax ID]를 받아 소비자들이 내는 세금을 매달, 혹은 매 분기 내지는 1년에 한 번 (비 지니스 규모에 따라 다름) 주세무국에 납세를 하여야 한다.
위의 주소의 같은 장소에서 Sales Tax ID를 신청할 수가 있다.

상호를 등록하고 Sales Tax ID를 받고 나서 가까운 은행이나 거래하기 편리한 은행에 가서 현재 사용하는 비지니스 이름으로 구좌를 개설해야 하는데, 종업원이 있는 경우엔 구좌를 두 개 개설하여 하나는 비지니스 운영에 관련된 목적으로, 다른 하나는 종업원에 관한 연방세금이나 주정부에 내는 Sales Tax를 구분하여 정기적으로 예금하였다가 이용하는 것이 편리하다.

위의 3가지 사항을 갖춘 다음, 관할 시청에 가서 영업허가서를 신청해야 한다.
영업허가서를 받기 위해선 3개 기관의 확인서를 받아야 하는데, 건물에 관한 안전검사, 소방서검사, 위생국검사 등이다.
시청에 가서 비지니스 라이센스를 신청하게 되면, 대개 1개월 이내에 각 관계 기관에서 미리 날짜를 통보하고 검사를 나오게 된다.

대부분의 비지니스의 경우 공통되는 공과금에는 대개 가스, 전기, 수도 그리고 전화비 등이 있다.
가스와 전기는 각각 [Mountain Fuel]과 [Utah Power]에 연락을 하여 해당되는 예치금(대개 3개월 사용료)을 내면 사용자의 이 름을 바꿀 수가 있다. 전화로 사용자의 관한 개인정보를 전달하고, 우편으로 예치금을 보내면 된다.
전화에 관한 사항은, 새로운 번호를 신청하는 경우엔 바로 전화를 신청할 수가 있지만, 기존 번호를 양도받아야 할 경우엔, 전 주인이 미리 전화국에 전화를 해서, 현 전화번호 양도허가를 한 다음, 비지니스 인수자가 나중에 전화를 해서 개인 정보를 통보 해 주면 된다.
수도세는 건물주가 한 개의 구좌로 청구서를 받아 쓰는 양의 비례에 따라 각 비지니스에 통보하는, 건물주가 처리하는 방법이 대부분인데, 만약 개개인이 수도세를 직접 신청해야 하는 경우엔 각 관할 시청 수도세 부담자 변경 담당자에게 가서 변경신청 을 하면 된다.
수도요금 부담자 변경시에는 필히 비지니스 상호 등록신청서와 매매 계약서, 상호사용허가서 (전 주인으로부터의 편지)를 제출 해야한다. 이곳에서 하수도세 변경신청도 할 수가 있다.

절대로 경시해서는 안될 사항 중에 하나다.
대부분의 보험은 비지니스 주인이 변경됨에 따라 보험이 자동 해약되게 되어 있다. 인수인계가 끝나면 새 주인은 원하는 보험 에이전트에게 연락하여, 하루라도 무보험 상태에 처하지 않도록 처리해야 한다.
대부분의 건물주들은 일정한 금액의 보험을 법적으로 요구하기 때문에, 만약 장기간 보험을 들지 않는 경우엔 계약위반에 해당 된다.

모든 수입, 지출에 관련된 사항은 항상 공인 회계사에게 충분한 설명을 받는 것이 현명하다. 1년에 한 번 소득세를 신고할 때 회계사를 찾는 습관은 좋지가 않다.
세금에 관한 규정은 자주 바뀌기 때문에, 정확한 정보를 얻지 못한다면, 손해를 보거나 세법을 어기기 쉽다.
비지니스가 시작될 때, 재정 전반에 관한 사항을 회계사와 충분히 의논하는 것은 상당히 중요하다.

모든 협상이 성공적으로 이루어지고 나서, 융자를 얻기 위해서 막상 융자 서류에 최종적으로 싸인을 할 때면, 평소에 전혀 들어보지도 못했던 용어들만 잔뜩 나열되어 있는 곳에 억지로 싸인을 해야 한다는 불편한 마음을 갖게 된다.
사실 30~40 페이지 남짓한 서류를 보통 크로징 시간 30분에서 1시간동안 다 읽는다는 것은 미국 사람인 경우에도 그렇게 쉬운 일은 아니다.
대부분의 법규 조항들은 연방정부 규정에 맞추어 놓은 상투적인 조항들이지만, 다음의 규정들은 돈을 빌리는 사람으로서 상식적으로 알아야 할 사항들이다.

융자기간이 만료하기 전에 페이멘트를 완불할 경우 벌금을 물리는 조항이다. 대부분의 경우, 높은 이자로 융자를 할 경우 자주 볼 수 있는 조항으로서, 대부분 융자한 날로부터 1년에서 3년 사이 정도를 많이 규제한다.
조기지불 벌금조항에 해당되는 기간에 주택을 판매하는 경우나 재융자를 하는 경우에도 벌금이 해당됨으로 이 조항의 부재 사항을 조심스럽게 살펴야 한다. 대개 벌금은 6개월 월부금에 해당하는 금액이나, 초과금액의 20%내지 25%정도로 보편화 되어있다.

때때로 주택 구매자가 새로운 융자를 하지 않고, 판매자의 기존 융자를 인수받을 수 있는 조항이다. 이 경우 주택매매가 성립되는 경우 구매자는 판매자가 지불하던 월부금을 그대로 떠맡게 되고, 판매자가 지니고 있는 모든 부채책임은 소멸된다. 부채 인수조항엔 두 가지가 있는데 구매자의 융자자격을 조건으로 하는 Qualified Assumption과 구매자의 융자자격과 상관치 않는 Simple Assumption이 있다. 이 조항이 있는 경우 판매자들은 좀 더 수월하게 주택을 판매할 수가 있다.

융자자가 주택이나 비즈니스를 판매하거나 다른 사람에게 양도하는 경우 남은 잔액을 모두 지불해야 한다는 조항이다. 융자회사는 융자자가 부채 책임을 다른 사람에게 전가하는 것을 방지하기 위해서 마련된 조항이다.

융자자가 월부금이나, 보험료, 재산세 등을 허락된 기간 이상으로 연체하는 경우 융자회사는 총 금액을 즉시 일시불로 갚으라는 요구를 할 수 있는 조항이다.

융자자가 15년이나 30년간 정해진 기간동안 융자금액을 예정대로 전액 완불할 경우, 융자회사는 담보증서를 파기시키고, 주택소유자에게 담보가 없는 소유권을 1개월 이내로 이전시켜 주어야 한다.
만약, 융자자가 융자금 전액을 지불하고도 재양도 절차를 밟지 않으면, 담보기록이 그대로 남게되어, 주택을 판매하거나 재융자를 받을 경우 방해가 된다.

융자는 우리 생활에서 아주 중요한 부분 중에 하나인 만큼 이에 관련된 법규들을 잘 이해하고 있어야 불의의 피해를 막을 수 있다.
특히 조기지불벌금 조항이나 재양도 조항 등은 융자를 받는 본인들이 신경을 써서 각 조항들을 잘 이해하는 가운데 신중하게 처리해야 할 것이다.

융자를 받는 사람이라면 누구나 [융자조건 사실확인서] (Truth-In-Lending Disclosure)를 받게 된다. 이 확인서는 융자회사가 융자를 해주는 대가로 비용을 얼마만큼 물리는지를 확인해주는 서류로서 융자자들이 다른 회사들과 비용면에서 비교를 할 수 있게 해준다.

Annual Percent Rate

A %

Finance Charge

$ B

Amount Financed

$ C

Total of Payments

$ D

융자조건 사실 확인서는 위 도표의 형식으로 구성되어 있고 A, B, C 그리고 D의 네 가지 숫자가 기록되게 되어 있다. 각 난에 기재되어 있는 숫자를 이해할 수 있도록 설명을 하고자 한다.

"일년 이자율"은 항상 융자자가 매년 지불하는 이자율과 숫자가 다르다. 이 이자율은 실제 월부금에 해당하는 이자율에다가 융자를 얻는데 들어가는 모든 비용을 합하여 산정된 숫자다. 때때로 융자회사가 매월 월부금에 해당하는 이자율은 낮추어 놓고, 융자를 하는데 비용을 너무 많이 받는 경우가 있기 때문에 이를 방지하기 위해 전체 비용이 반영된 이자율을 기재하게 되어있다.

"재정비용"이란 융자자가 융자기간 동안 내는 모든 이자와 관련된 비용을 통합한 숫자를 말한다.
누구나 이 숫자를 보면 놀라지 않을 수가 없다. 예를 들자면, 원금 $100,000을 연이율 8%에 30년 동안 지불하는데 드는 "재정비용" 즉, 이자와 관련된 다른 비용의 합계는 약 $170,000 정도가 된다. 이 금액은 원금 $100,000은 제외가 되어있는 금액이다. 결국 대부분의 융자자들은 빌리는 금액의 배 이상의 이자를 내게 되는 것이다.

"총융자 금액"은 항상 융자자가 신청한 실제 금액보다 낮다. 이 금액은 실제 융자신청 금액에서 미리 지불되어 나가는 비용을 뺀 금액이다. 만약 융자자가 $100,000을 신청했다면, 이 금액에서 융자를 얻는데 미리 들어가는 비용(예: 융자 소개비, 선지불 이자, 융자보험 보험료 등등)이 모두 $2,000이라면, 그 금액을 뺀 $98,000이 실제 총융자 금액에 해당한다.
융자자는 실제로 금액이 적은 $98,000을 받는 것이 아니고, $100,000 전액을 받아 이에 부과되는 비용을 융자금액에서 지불하게 되는 것이다.

이 금액은 융자자가 계약대로 되어있는 최저금액을 계약기간동안 지불했을 경우 지불되는 총 원금상환 금액, 총 이자 및 융자보험 금액을 합한 금액이다. 이 숫자에는 재산세나 화재 보험 등은 포함이 되어 있지 않다.
사실상, 월부금보다 더 많은 액수를 계속해서 지불한다면, 융자기간이 단축될 뿐 아니라 실제로 부과되는 이자비용을 많이 줄일 수가 있다. 융자자가 예정된 기간보다 일찍 총 융자 액을 지불하였다고 할지라도 이미 지불된 비용이나 이자액은 반환되지는 않는다.