박공수의 부동산 정보

요즘 유타의 주택경기는 완전히 구매자 시장으로 돌입했다. 지난 수년간 유타의 인구가 계속 늘어남에도 불구하고, 주택 개발자들의 무리한 개발로 현 주택시장 경기는 하향세를 타고 있다. 특히 유타주 사람들의 평균수입 수준으로 살 수 있는 주택의 가격($150,000-170,000)을 넘는 주택의 경우엔 지역에 따라 가격이 하락하고 있다.
현 실정으로서는 주택을 구입하려는 사람들이 협상과정에서 훨씬 유리한 입장으로 주택거래를 할 수가 있고, 이자도 대체로 낮은 편이라 여러 가지로 구입자에게 유리한 분위기이다. 미국에 이민 와서 몇 해 동안 아파트에 살면서 아주 어렵게 다운페이먼트를 만들어 주택을 구입할 수 있을 때 누구나 뿌듯함을 느낄 수 있지만, 한번 주택을 구입하면, 아파트처럼 쉽게 이사를 할 수 없기 때문에 신중을 기하지 않으면 안된다.
많은 사람들이 주택을 구입할 때 즉흥적으로 판단을 한다. 가족끼리 충분한 시간을 두고, 여러 가지 계획들은 잘 의논을 하지 않고, 어느 날 갑자기 '우리 집이나 살까?'하는 충동적인 생각으로 주택을 구입하고 나서는 기타 고려치 못한 상황에 부딪치면 급하게 주택을 판매하느라고 많은 손실을 감내하게 된다.

수년전 필자를 통해 주택을 구입한 김 모씨가 생각이 난다. 많은 수입은 없었지만, 파트 타임으로 일하는 두 자녀들과 함께 몇 년 동안 주택을 구입할 꿈을 가지고, 여러 잡지책에서 사고자 하는 집의 스타일들을 스크랩을 하고, 지난 몇 년 동안의 수입기록과 세금보고서 등 많은 자료들을 이미 잘 정리하고서, 필자에게 본인의 조건을 상세히 설명한 다음 집을 보여달라고 부탁한 것이었다. 아마 지금까지 부동산을 하면서 가장 준비가 잘 되었던 사람으로 기억에 남는다.
신중히 준비를 잘 하면, 예상치 못한 많은 문제들을 피할 수가 있다. 이번 호와 다음 몇 호를 통해 주택구입에 필요한 중요한 절차와 구입요령들을 간략하게 설명하고자 한다.

주택을 구입할 때 과정을 몇 단계로 나누어 보면 다음의 다섯 단계로 요약된다.
1. 계획 단계, 2. 융자금 한도 및 자격 여부, 3. 주택 고르기, 4. 협상, 5. 크로징이다.

주택을 구입할 때 가장 먼저 생각을 해야 할 것은 '주택을 왜 구입해야하나?'라는 질문이다.
그 질문에는 여러 가지 답이 있을 수 있지만, 필수적으로 고려할 것은 경제적인 측면일 것이다. 주택을 구입함으로써 가족들에게 경제적으로 도움이 되지 않으면 결국 경제적인 어떤 어려움이 생겼을 때 어떠한 다른 이유도 이를 대체시킬 수가 없다.
다시 말해 주택구입 그 자체는 투자로서의 중요한 부분을 차지한다고 말 할 수 있겠다. 주택을 구입할 때는 항상 팔 때를 생각해서 가족끼리 충분한 분석을 해야한다.
가족중 누가 언제 집을 떠나게 될 것인가? 수입액이 앞으로 어떻게 변하게 될 것인가? 사고자하는 동네나 집에서 몇 년 정도 살 것인가? 집 페이먼트는 얼마 정도가 적당한가? 등 많은 사항들을 고려해야하는데, 필자가 가장 강조하고 싶은 것은 누구나 절대로 무리하게 집을 사서는 안된다는 것이다. 주택을 소유함으로써 오는 편안함을 너무 강조하다 보면, 당연 더 크고, 더 비싼 주택을 구입하게 마련이다. 그러다 보면 월페이먼트의 상당한 부담을 느끼게 된다. 본인의 경제적인 형편에 맞는 집이 결국 가장 편한 집이 될 수 있다.
처음부터 원하는 주택을 단번에 가질 수는 없다. 가족들이 잘 의논을 해서 몇 년 내에 원하는 주택을 구입할 수 있도록 계획을 세운 다음, 현 상황에 맞는 주택으로 시작하는 것이다.
재정적인 능력이 제한되어 있다면, 작은 콘도나 타운하우스도 좋다.
일단 주택소유자로서 시작을 할 수 있다면 머지않아 "드림 홈"을 가질 수가 있을 것이다.

흔히 사람들이 집을 구입하려고 할 때 순서가 바뀌기 쉬운 부분이다. 많은 사람들이 쉽게 "맘에 드는 집이 있으면 사지요!"라는 생각으로 처음부터 집만 구경하러 다니다가, 어느 날 맘에 드는 집을 발견하고 나서 이 집을 꼭 사게 해달라고 오퍼를 넣고 난 후 또 상대방도 오퍼를 받아 들린 후, 융자가 되지 않아 여러 사람이 실망하게 되는 경우가 종종 있다.
일단 가족들이 집을 구입하기로 결정하였으면 우선 먼저 해결해야 할 일이 "우리 가정이 얼마만큼의 융자를 할 수 있나"를 알아보는 일이다.
융자의 심사 결정에 가장 중요한 세 가지는 융자자의 수입 금액, 신용도 그리고 직업의 안정도이다.
이외에도 다른 요소들은 대부분 변동이 가능하지만 위의 세 가지는 단 시일 내에 변할 수 있는 것이 아니므로 본인이 미리부터 잘 준비해 놓지 않으면 융자신청시 자격미달을 면할 수가 없다.
요즘 많은 회사들이 주택융자를 목적으로 투자를 하다보니 소비자들에겐 한결 쉽고 더 많은 선택의 여지가 주어진다. 다운페이먼트가 전혀 없이도 주택을 살 수 있는 방법도 생기게 되었다.
융자자의 수입 금액은 우선 쉽게 본인의 월수입 총액의 25%가 대체로 주택구입시 필요한 원금과 이자 그리고 보험료와 재산세를 지불할 수 있는 금액이다. 한달 수입이 4,000불이라면 약 1,000불정도를 집 페이먼트로 낼 수 있겠다.
그 다음엔 본인의 신용도에 따라서 이자율과 현금 다운페이먼트 금액이 결정되게 되어 있다. 신용도는 A, B, C 순으로 판정이 되는데 보통 유행하는 최저의 이자율을 얻으려면 반드시 A 신용도를 유지해야 한다. 대개 지난 24개월 동안 연체 지불기록이 없으면 이에 해당될 수가 있다. 신용도가 좋지 않을수록 이자율이 높아지고, 현금 다운페이먼트 액이 높아진다.
신용도가 아주 안 좋은 경우, 주인이 직접 은행 역할을 대신할 수가 있는데 이 경우 까다로운 융자심사를 받지 않고 주택을 구입할 수가 있지만 주택의 선택 여지가 별로 없고 이자율이나 가격이 대체로 높은 편이다.
마지막으로 중요한 요소는 직업의 안정도인데, 최소한 2년동안 동일 업종에 종사해야 하고, 자영업일 경우에도 최소한 2년이상 같은 영업을 한 기록을 증명해야 한다.
융자를 하는데 있어서 2년 동안의 소득세보고서는 필수적인데, 경우에 따라서 세금을 정식으로 보고하지 못한 사람들의 경우 "무서류 심사" 프로그램을 사용할 수 있는데, 이 경우 이자율은 보통의 경우보다 대체로 0.5에서 1%정도 높다.
유학생이나 미국의 영주권자가 아닌 경우엔 대체로 25%에서 30%정도 다운을 하고 정규적인 수입의 기록을 증명하면 역시 융자를 얻어 집을 구입할 수가 있다.
주택융자를 신청해서 끝나는데 까지 대체로 한달에서 늦는 경우 2개월까지 갈 수 있음으로 오퍼를 넣는 경우, 주택의 크로징 날짜를 충분히 계산해야 하고, 시간이 더 필요한 경우엔 판매자에게 미리 서면으로 연기허가를 받아야 한다.

일단 융자회사에서 융자금 한도 액과 자격여부를 안 다음엔, 가족들이 주택을 샤핑할 수가 있다. 주택을 고르는데 있어서 기본적인 몇 가지 중요한 것들을 설명하고자 한다.

1) 사고자 하는 주택을 구경할 때는 특별히 어려운 상황이 아닌 한 부부가 동행하라.
남자와 여자가 주택을 보는 시각은 판이하게 다르다. 어떤 주택이 남편에겐 아주 맘에 들지라도, 부인에겐 치명적으로 좋지 않을 수도 있다. 바쁜 이민 생활을 하면서 취미로 주택 구경을 하기란 쉽지가 않다. 반드시 주택 구입시는 부부가 동행해서 서로 원하는 부분들을 충분히 충족시킬 수 있는 주택을 선정해야한다.

2) 주위 분위기에 맞는 주택을 선정해야 한다.
간혹 집 자체는 나무랄 때가 없는 데 왠지 주위 분위기에 맞지 않는 듯한 주택이 있다. 말하자면, 주위에 대부분 단층 짜리 집들인데, 유독 한 집만 우뚝 선 2층짜리 집이라든지, 또한 그와 반대의 경우의 집, 혹은 주위에 주택들은 모두 오래된 집들인데, 몇 집만 새집인 경우, 주위 주택들에 비해 크기가 너무 작다든지 혹은 크다든지, 여러 가지 이유로 주위의 주택들에 비해 비교가 되는 주택들은 피하는 것이 좋다. 주택 구입자들은 대개 자기 이웃들이 자기와 비슷한 형편의 사람들을 기대하기 때문에 겉으로 보이는 주택 외형이 판이하게 다른 경우 나중에 집을 팔려고 할 때 더욱 힘이 든다.

3) 주택 기능상 문제가 없는 집을 구입해야 한다.
요즘 주택을 [화장실 문화]라고 불리울 만큼 주택에 있어서 화장실은 중요하다. 방은 4개 이상인데, 간혹 화장실이 한 개인 집들은 볼 수 있다. 특히 자녀들이 많은 경우엔 상당한 불편함을 예상할 수가 있다. 방의 숫자에 비교해서 적절한 화장실의 수는 상당히 중요한 부분이다. 또 다른 중요한 사항은 차를 파킹할 수 있는 공간이다. 운전자가 많은 경우엔 정해진 차고 외에도 주위에 차를 파킹할 수 있는 여분의 공간은 상당히 중요하다.

4) 사거리에 위치한 주택은 삼가는 것이 좋다.
대부분의 사거리 집들은 겉에서 보기엔 크기가 주위 집들에 비해 상당히 커 보이는 장점이 있다. 하지만 중요한 것은 사거리의 집들은 다른 집들보다 주위 사람들의 사용량이 많아 가족들의 '프라이버시'를 더 침해받게 된다. 또한 교통량이 다른 집들에 비해 두배가 되기 때문에 이로 인해 증가되는 소음도 무시할 수는 없다.

5) 주택의 연도에 신경을 써야한다.
주택의 나이는 주택의 가격을 평가하는데 있어서 영향을 끼치는 요소 중에 하나다. 같은 환경의 주택이라면 한해라도 늦게 지은 주택이 나중에 팔기가 쉽다. 가장 적절한 주택의 나이는 5년에서 10년 사이라 볼 수가 있다. 일단 주택의 나이 가 15년을 넘게되면, 주택의 나이가 집을 평가하는데 부정적인 영향을 주게된다. 너무 새집인 경우엔 주택의 환경(나무나 동네 도로상태 등)이 아직 안정이 되지 않아 사는 동안 불편을 초래할 수가 있다.

6) 중계자에게 원하는 주택의 조건들을 미리 충분히 설명하라.
주택을 무작정 구경하다보면, 가족들이 원하는 것과는 전혀 맞지 않는 주택들을 보느라 시간만 낭비하는 경우가 있다. 부동산 중계자에게 원하는 조건들을 충분히 설명하지 않으면, 부동산 중계자는 컴퓨터에 등록되어 있는 많은 집들의 목록을 분석하지도 못하고 집을 구경시키게 된다. 원하는 집의 싸이즈, 필요한 방의 수, 차고의 싸이즈 등등, 기본적으로 필요한 조건들을 미리 부동산 중계자에게 잘 설명을 하면, 부동산 중계인은 컴퓨터를 통해 조건에 맞는 집들의 목록을 뽑을 수가 있어 시간이 많이 절약되고, 일이 수월할 수가 있다.

이번 호에는 주택 구입절차 및 요령의 마지막회로서 네 번째 단계인 '협상'과 다섯 번째 단계인 '크로징'에 관한 것들을 함께 설명하고자 한다.

일단 주택 구입자가 얼마나 융자 가능한가를 확인하고 나서, 가격과 규모 등 가족들이 원하는 여러가지 조건에 맞는 주택을 고른 다음에는 이제 협상의 단계로 들어가게 된다.
부동산 거래에 있어서의 협상은 모두 서면으로 하게 되어 있다. 간혹 상대방과 구두로 약속하는 것들에 대한 문제가 생기는데, 문서화 된 약속은 구두로 행해진 약속보다 더 강한 효력을 발생한다.

1. 협상의 첫 단계 "오퍼"
협상의 첫 단계는 "오퍼"라고 할 수가 있다. 간단히 말해, 주택 구매자로서 마음에 드는 주택의 가격을 얼마에, 어떤 방법의 융자조건으로, 언제까지 사겠다는 제의를 하는 것이다.
오퍼를 할 때는 계약금(Earnest Money)을 걸게 되는데, 대개 예상 판매금액의 1% 정도면 합당하다. 구입자로서 오퍼 금액을 정할 때는, 우선 사고자 하는 주택의 판매가격이 현 시장가격에 맞추어 제대로 나온 것인가를 알아보아야 한다. 부동산 중계인들은 컴퓨터를 통해 지난 6개월 사이에 주위 주택들이 얼마에 팔렸는가를 조사할 수가 있다. 그중 사고자 하는 주택과 조건이 비슷한 것들을 골라 가격을 비교를 하면, 어느 정도 가름을 할 수가 있다. 만약 판매가격이 시장가격의 평균치로 판명이 된다면, 오퍼는 그 가격의 5% 정도 인하된 금액을 제의하는 것이 바람직하다. 물론, 특별히 수리할 부분이 있으면, 당연히 그 금액을 더 삭감해서 계산해야 하겠다. 오퍼에는 예상 크로징 날짜를 기입하게 되어 있는데, 그 날짜는 융자하는데 소요되는 날짜를 충분히 고려해서 시간에 쫓기지 않도록 계획을 세워야 한다.
오퍼가 구입자로부터 판매자에게 전달이 되면 판매자 입장에서 그 오퍼를 처리하는 방법은 세 가지가 있다. 그 첫째는 오퍼를 받아들이는 것이고, 둘째는 거절하는 것이고, 마지막의 방법은 카운터 오퍼(재오퍼)를 제시하는 것이다. 카운터 오퍼란 자기에게 불리한 조건들을 바꾸어서 다른 조건들을 제의하는 것으로 어느 쪽에서나 상대방의 조건을 바꾸었을 경우 이에 해당한다고 할 수가 있다. 모든 오퍼는 상대방이 승인(Acceptance)하기 전에는 언제든지 취소할 수가 있다.

2. 에스크로(Escrow)를 연다
오퍼를 서로 받아들인 후에는 에스크로를 열어야 한다. 에스크로란 부동산 매매의 융자과정을 완료시키기 위해, 제3의 중립 위탁회사를 선정해 모든 절차를 수행하게 하도록 하게 하는 것을 말한다.
다시 말해 오퍼에 기재된 모든 사항에 맞게 구입자에게는 주택의 소유권리를 판매자에는 판매 금액을, 융자회사에게서는 융자금액을 받아 해당되는 당사자들에게 법적인 절차에 따라 분배하는 행위를 하는 것이다.

3. 최종 융자 승인
에스크로를 연 후에는 최종 융자 승인을 받아야 한다. 이미 주택을 고르기 전에 구입자는 융자회사로부터 조기 승인을 받아야하고, 오퍼가 성립되면 융자회사에서 필요로 하는 모든 서류를 제출하여 예정된 시일 내에 최종 융자 허가를 받아야한다. 융자허가 조건중 융자자 개인에 관한 조건들을 사전에 이미 허가를 받았어야 하고, 사실 최종적으로는 주택의 감정만 인정받으면 된다. 대부분의 융자회사들은 융자자가 허가하는 주택 감정회사들을 통해 1주일 전후로 해서 주택감정을 끝내게 된다.

4. 전문 주택 검사자 고용
융자 승인이 진행되는 동안 구입자는 전문 주택 검사자를 고용해야한다. 주택 전문 검사자를 고용하는 목적은 사고자하는 주택의 특별한 문제점을 찾는데 있다. 간혹 어떤 구입자들은 검사자가 제출하는 최종 리포트에 나열되어 있는 자세한 사항들을 판매자에게 모두 수리해달라는 무리한 요구를 함으로써 어렵게 결정된 계약을 파기하는 지경에 이르게 하는 경우가 있다. 주택 구입에 있어서 어려운 점은 서로 작은 것들에 관한 것을 감정적으로 처리하려는데 있다. 검사자의 리포트를 읽을 때는 근본적인 주택의 큰 문제점을 확인하는데 더 관심을 가져야 하겠다.

5. 최종 싸인
주택 감정이 끝나고, 필요한 현금이 구입자로부터 확인이 되면 에스크로 회사는 구입자와 판매자가 서로 편리한 시간을 정해 최종 싸인을 하는 날짜를 정하게 되어 있다.
구입자는 최종 싸인을 하기 전에 다시 한번 사고자 하는 주택을 점검하는 것이 바람직하다. 판매자가 완전히 이사 나간 후에 모든 조건들이 계약서에 정한대로 되어있는 가를 판단해야 한다.
최종적으로 에스크로 회사에 가서는 융자 회사에서 원하는 서류에 싸인을 할 때 모든 조건들이 본인이 원했던 대로 되어있는지를 자세히 확인을 하고, 이해가 되지 않는 부분이 있으면 질문을 통해 충분히 이해하고 나서 싸인을 해야 한다.

많은 사람들이 주택을 구입할 경우, 최종적인 싸인을 할 때 [타이틀 보험]이라는 항목을 보고 주택화재 보험과 혼돈하기도하고, 때로는 이해를 하지 못한 채 싸인을 하고 나서 불편한 마음으로 사무실을 나서곤 한다.

우리는 때때로 건강으로 인해 발생될 많은 병원비를 대비해서 건강보험을 들고, 자동차를 소유한 모든 사람들은 본인 혹은 상대방의 잘못으로 발생될 자동차 사고를 대비해 자동차보험을 든다.

[타이틀 보험]이란 이와 비슷한 성격의 것으로, 주택 구매자가 나중에 부동산에 대한 권리(소유권)를 가지고 법률적인 사고가 발생했을 경우 보호받기 위하여 보험료를 지불하는 것이다.

언젠가 필자가 한 상업건물을 매매하는 과정에서, 판매자는 전처와 수년 전에 이혼을 할 때 부부가 공동소유를 되어있었던 그 건물의 소유권을, 부인이 스스로 소유권을 포기하였다고 하여 자신이 혼자 판매계약서에 서명을 할 수 있다고 하였다. 하지만 필자가 후에 부동산 소유권의 기록을 확인하여 보았을 때, 카운티 기록에는 아직도 전 부인의 명의가 그대로 남아 있었다. 판매자는 할 수 없이 판매작업을 중단하고, 변호사를 통해 이미 전에 합의가 되었던 전 부인의 소유권 포기서를 다시 작성하여 카운티에 등록보고를 하고 나서야 판매를 계속할 수가 있었다.

만약, 부동산이 모든 소유자의 서명이 없는 가운데 판매되었다면, 판매 후에도 소유권에 대한 시비는 얼마든지 있을 수 있는 것이다.

[타이틀 보험]이란 소유권에 대한 기록은 물론, 여러 다른 형태로 카운티에 기록되어 있는 모든 담보에 대한 기록도 철저히 조사하여 보호를 받게 한다.

주택을 사고 팔 때, 판매자 쪽의 에이전트는 가장 먼저 [Property Profile]을 신청하게 되어 있는데, 이 [Property Profile]에는 누가 그 주택의 법적인 주인이며, 정확한 주소, 토지면적, 심지어는 방의 수와 건물의 연도까지 그 주택에 관한 전반적인 자료를 알려주는 것이다.

그 다음에 주택 구입자가 구입과정에서 오퍼를 넣고, 그 오퍼를 판매자가 인정하게 되면, 구입자가 거는 계약금과 함께 계약서를 첨부해 에스크로를 열게 된다.

일단 일이 이 정도까지 진행되게 되면, 판매자는 타이틀 보험회사에 [예비 타이틀 보고서-Preliminary Title Report]를 신청하게 되어 있다. 이 보고서에는 판매자의 주택을 상대로 설정된 모든 제한물권(금전적인 것이나 비금전적인 것 모두)을 나열하게 되어있다.

만약 판매자가 미리 서술한 진술과 사정이 다를 경우에는 구매자 입장에서 계약을 파기할 수 있는 조건이 된다.

타이틀 회사는 정부의 간섭을 받지 않는 개인 회사들에 의해서 운영되고 있다. 보험료 또한 자체적으로 정하기 때문에 경쟁회사끼리 어느 정도 가격싸움을 면할 수가 없다.

현시장에서 거래되는 평균 보험료를 보면 다음과 같다. 또한 주택을 새로 구입하는 경우와 재융자를 하는 경우엔 가격이 현저하게 다르다. 재융자를 하는 경우 일이 훨씬 단순하기 때문에 그 보험료가 저렴한 편이다.

주택금액	주택구입시 보험료	재융자시 보험료
50,000	400	240
100,000	650	390
150,000	850	510
200,000	1,050	630
250,000	1,200	720

어느새 30개월이 바쁘게 지난 것 같다. 많은 열정과 아이디어를 가지고 필자의 사무실을 방문했던 오세보씨 모습이 아직도 생생한데, 유타 코리아나가 30개월이라는 유타 한인 역사 속에 아쉬움을 남긴 체 마지막회를 발행하게 되었다.
항상 여유있게 몇 달분의 원고를 미리 쓰려고 했지만, 매달 독촉을 받으며 쫓기듯이 써온 모든 원고들이 이젠 제법 쌓인 것 같다. 마지막이라는 아쉬움과 더불어 유타주 한인사회의 언론을 대변했던 유타 코리아나를 위해 지난 몇 년 동안 헌신해 왔던 오세보 씨에게 감사하는 마음으로 글을 쓴다.

미국에서 부동산을 하면서 자주 받는 질문중의 하나가 E-2 비자에 관한 질문이다. 본인의 글은 법률적인 차원에서 쓰는 것이 아니라, 부동산 전문인으로서 비지니스와 관련된 많은 경험을 접하면서 이해되는 부분을 서술하기에, 독자들 중에서 이에 관련된 상세한 질문이나 업무의 부탁을 계획할 경우엔 개인이 신뢰하는 전문 변호사와 상의하기 바란다.

학생이 미국에서 공부를 하려면 공부를 하는 동안 체류할 수 있는 F-1 비자가 필요하듯이, 외국인이 미국내에서 사업을 하려면 미국에서 사업을 하는 동안 체류를 허가해주는 E-2 비자라고 하는 것이 필요로 한다. 이에 관련된 사항들을 절차와 자격조건 위주로 서술하고자 한다.

일단 개인이나 사업체가 미국에 투자를 원하는 경우엔 개인이나 사업체는 미국내에 있는 사업체를 구입하거나 설립해야 한다. 기존의 사업체를 구입할 경우엔 구매가격을 기준으로 하는데, 실제 투자금액은 융자금액을 뺀 현금 투자금액만을 인정한다. 법률적으로는 최저 투자금액이 규정되어 있지 않지만, 통례로 미화 10만불을 인정하는데 한인 투자자들의 평균 투자금액은 미화 13만불에서 30만불 정도이다.

기존의 사업체를 인수할 경우, 일단 미국내에서 매매 계약서를 꾸민 다음 에스크롤을 개설하고 나서, 이에 대한 시행절차가 적힌 서류를 한국에 외한거래 은행을 통해 "해외직접투자신고서"를 제출하고서 투자금액을 허가 받도록 되어 있다. 일단 해외직접투자 허가가 나오면(일반 적으로 1-2주일 소요) 곧바로 미국으로 투자금액을 송금 가능하다. 개인의 자격으로 투자를 할 경우엔 총 1백만불까지 송금이 가능하다.

개인 투자자의 자격 요건은
첫째, 투자자는 한국에서 자신의 자본금이 미국으로 송금되었다는 것을 입증해야 하고,
둘째, 한국에 재산이 남아 있다는 것을 증명해야 하며(일반적으로는 부동산내지는 사업체),
셋째, 투자자가 구입하고자 하는 사업체를 경영할 능력이 있다는 것을 증명해야 한다.

사업체를 경영할 수 있는 능력을 판단하는데 있어서는 다른 요건들에 비해 비교적 관대한 편인데, 일반적으로 회사 경력 또는 개인사업 경력이 1년 이상인 경우엔 자격이 있다고 인정되고, 경우에 따라선 학력으로도 인정받을 수가 있다.

E-2 비자를 주한 미대사관을 통해 직접 받는 경우 일반적으로 자유왕래가 가능한 5년 복수 비자의 취득이 가능하며, 전 가족이 받을 수 있지만 자녀의 경우 나이 제한은 21세로 제한되어 있다. E-2비자는 미국내에서 완전히 사업체를 구입 혹은 설립이후에 신청이 가능하며, 동업이나 회사를 통한 합작투자의 상태로도 신청이 가능하다.

미국내에 이미 다른 비이민 비자의 형태로서(학생, 주재원, 종교인, 혹은 방문) 상주하고 있는 경우, 앞에 설명한 모든 자격여건을 갖추었다면 미국내에서도 신분변경이 가능하며 이민국은 한 번에 2년까지 체류기간을 허가, 연장해 줄 수가 있다. 물론 미국에 상주하는 기간 중에도 모든 서류를 주한 미대사관에 직접 접수를 할 수가 있으며 그 기간은 미국내에서 걸리는 2-3개월에 비해 다소 짧은 4-6주 정도가 소요된다.